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中介公司如何保护自己的佣金/奚正辉

作者:法律资料网 时间:2024-07-02 22:14:39  浏览:8427   来源:法律资料网
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中介公司如何保护自己的佣金??买卖双方跳单的情况下

奚正辉


  在二手房交易过程中,买卖双方利用中介公司提供的信息,私下成交的现象时有发生。导致这种现象的发生可能有如下几种原因:1、对买卖双方而言,各1%佣金也不便宜;2、房地产交易手续对有买卖房屋经验的人来说不复杂,可以自行办理;3、买卖双方缺乏诚信;4、中介公司的服务没有到位,没有让买卖双方满意。
  本文所谓跳单,是指出售方委托中介公司出售房屋,中介公司带买受方看房,买受方却跳过中介公司,直接与出售方签署买卖合同,办理交易过户。导致中介公司无法得到其应得的佣金。
跳单在实际案例中反映出来的情况也十分复杂,不能一刀切,本律师以实际代理的跳单案件逐一进行剖析,希望给读者一点启发。

案例一:2008年1月17日,王先生委托中介公司出售上海市天等路一套房屋,签署了《房地产居间合同》。2008年2月6日,中介公司介绍赵女士购买房屋,并签署《看房确认书》。事后,买卖双方私下成交,完成了交易。中介公司发现后,遂起诉买卖双方要求支付1%的佣金。
法院判决支持了中介公司的诉讼请求,因为中介公司进行了居间行为,提供了相应服务。买受方绕开中介公司与出售方签订房屋买卖合同,逃避向中介公司支付佣金,应视为中介公司已完成对交易双方的居间义务,有权收取居间服务费用。

案例二:2007年5月20日,出售方李女士与中介公司签署了《房地产居间合同》,委托出售上海市紫云路118弄的一套房屋。2007年5月24日,李女士签署了《服务费确认书》。2007年5月24日,中介公司带苏女士看了上海市紫云路118弄的一套房屋,并签署了《看房确认书》与《服务费确认书》。同日,买卖双方及中介公司签署了《购房协议书》,房屋转让价格为:294万元。后买卖双方通过其他中介公司签署了正式的《上海市房地产买卖合同》,并办理了交易过户,但是没有向其他中介公司支付佣金。中介公司遂起诉买卖双方要求各支付1%的佣金。
法院判决支持了中介公司的诉讼请求,法院认为中介公司已经促成了买卖合同成立,买卖双方应当按照约定支付报酬。

案例三:买受方倪女士在中介公司的陪同下查看上海市恒业路一套房屋,并签属了《看房确认书》。《看房确认书》中约定,买受方在看房后不再私下或通过第三方与出售方接触、交易。之后买受方与出售方通过其他中介公司成交,并完成了交易。中介公司发现后,随起诉买受方要求其按《看房确认书》的约定支付房价1%的违约金。
法院没有支持中介的诉讼请求,认为《看房确认书》中有关违约责任的约定属于格式条款,具有加重看房人责任的情形,应为无效。居间人在促成合同订立后,才能取得报酬。考虑到居间人从事居间活动会产生一定费用,因此判令买方支持中介公司人民币200元的必要费用。

案例四:2006年12月15日,夏先生委托中介公司出售上海市顾戴路一套房屋,双方签署了《房地产居间合同》。2006年12月13日,张先生委托中介公司以270万元居间购买该房屋,双方签署了《房地产居间合同》,并支付2万元定金给出售方。2007年3月9日,夏先生提出不想出售该房屋,要求解除居间合同,三方签署了《解约协议》,双倍返还定金给张先生,并赔偿中介公司1万元。事后,中介公司发现买卖双方私下成交,并且张先生于2007年5月24日办理了房地产权证。中介公司遂起诉到法院要求支付剩余的佣金。
  法院最终判决没有支持中介公司的诉请,认为房地产居间合同解除,中介公司再要求买卖双方支付佣金,没有法律依据。

  就法院的诉讼案件而言,中介公司与出售方及中介公司与买受方是两个独立的居间法律关系,所以中介公司需要分别起诉出售方与买受方,以上案例,为了方便大家理解,故将买卖双方放在一个案件中介绍。
  中介公司如何防止买卖双方跳单,以及在发生跳单的情况下如何保护自己的劳动成果,一直是中介公司关心的问题。本律师认为应该着重注意以下四点:首先,出售方在委托中介公司出售房屋时,中介公司一定要其签署房屋出售的居间合同,并复印其身份证。主要目的是证明中介公司有权出售该房屋,若出售方与买受方跳单,中介公司可以起诉出售方要求支付佣金。其次,中介公司在带买受方看房时,一定要其签署《看房确认书》,而且不能让买受方得到出售方的联系方式,并复印其身份证。主要目的是证明中介公司带买受方查看了房屋,实施了居间行为,若买受方跳单,中介公司可以起诉买受方要求支付佣金。再次,中介公司在买卖双方达成一致时,要其签署三方的居间合同。主要目的是证明中介公司实施了居间行为,并促使买卖双方达成了一致。最后,不要轻易解除居间合同及退还定金。防止客户事后跳单,一旦解除了居间协议,买卖双方跳单私下成交,中介公司的佣金就很可能打水瓢了。






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关于广播电影电视行政复议若干规定(已废止)

广电部


关于广播电影电视行政复议若干规定

1992年1月12日,广播电影电视部

第一条 为促进广播电影电视行政机关依法行使职权,做好广播电影电视行政复议工作,依据国务院发布的《行政复议条例》,结合本系统实际,制定本规定。
第二条 各级广播电影电视行政机关进行行政复议工作,必须执行《行政复议条例》和本规定。
第三条 对广播电影电视部作出的具体行政行为不服申请的复议,以及法律、法规和规章规定由广播电影电视部管辖的复议,由广播电影电视部管辖。
对县级以上(含县级)的地方各级广播电影电视行政机关的具体行政行为不服申请的复议,由上一级广播电影电视行政机关管辖。但法律、法规规定由人民政府管辖的除外。
第四条 对广播电影电视行政机关与其它同级行政机关以共同的名义作出的具体行政行为不服申请的复议,由本级人民政府管辖。但法律、法规和规章另有规定的除外。
第五条 对两个或两个以上广播电影电视行政机关以共同的名义作出的具体行政行为不服申请的复议,由它们共同的上一级广播电影电视行政机关管辖。
第六条 申请人向两个或者两个以上有复议管辖权的广播电影电视行政机关申请复议的,由最先收到复议申请书的行政机关管辖。但在作出复议决定前应征求相关行政机关的意见。
第七条 复议机关因复议管辖权发生争议,争议双方应当协商解决。协商不成的,由下列行政机关指定管辖:
(一)争议双方均是广播电影电视行政机关的,由它们的共同上一级广播电影电视行政机关指定管辖;
(二)争议一方是广播电影电视行政机关,另一方是其它行政机关的,由本级人民政府指定管辖。
第八条 各级广播电影电视行政机关发现受理的案件不属自己管辖时,应当及时移送有管辖权的复议机关。移送机关应向受移送机关发出通知,附送复议申请和有关材料,并将移送情况书面告知申请人。移送通知应写明移送的理由、法律依据和移送时间。
对于其它行政机关移送来的案件,发现不属于自己管辖范围的,不得再自行移送,可裁决不予受理并告之理由。
第九条 对广播电影电视行政机关设立的派出机构,根据法律、法规和规章规定,以自己的名义作出的具体行政行为不服申请的复议,由设立该派出机构的行政机关管辖。
第十条 对法律、法规和规章授权的组织作出的具体行政行为不服申请的复议,由直接主管该组织的广播电影电视行政机关管辖。
对受委托的组织作出的具体行政行为不服申请的复议,由委托的广播电影电视行政机关的上一级广播电影电视行政机关管辖。
第十一条 对法律、法规和规章规定需要上级广播电影电视行政机关批准的具体行政行为不服申请的复议,由最终批准的广播电影电视行政机关管辖。法律、法规和规章另有规定的除外。
第十二条 按照本级人民政府的决定或命令成立的、设立在广播电影电视行政机关内的临时机构,如果以该临时机构的名义作出的具体行政行为,当事人不服申请复议的,由本级人民政府管辖。如果以广播电影电视行政机关的名义作出的具体行政行为,由该广播电影电视行政机关的上一级广播电影电视行政机关管辖。法律、法规和规章另有规定的除外。
第十三条 法律、法规和规章中没有明确规定可否申请复议的,如属于人民法院受案范围的行政案件,并符合申请复议条件的,可以直接向人民法院起诉,也可以向广播电影电视行政复议机关申请复议。当事人申请复议的,复议机关不得拒绝受理。
第十四条 广播电影电视行政机关的信访部门或其它机构收到复议申请后,应当及时送交本机关的复议机构。
第十五条 广播电影电视部行政复议机构为部行政复议委员会。其工作实行民主集中制。主要任务是,总结复议工作经验,讨论重大的或者疑难案件以及其它行政复议与应诉工作。
部行政复议委员会的日常工作由部政策法规司司法处负责。
第十六条 省级广播电影电视行政机关的行政复议机构可设在本机关的法制工作机构内,也可单独设立行政复议机构。
地(市)、县级广播电影电视行政机关可设立行政复议机构,也可确定专职复议人员。
第十七条 行政复议人员必须精通法律和业务。
行政复议机关应保证复议机构的工作条件,保持复议人员的相对稳定。
第十八条 各级广播电影电视行政复议机构或专职复议人员,必须在复议机关主管复议工作的行政首长领导下,认真履行《行政复议条例》第二十五条规定的职责和下列职责:
(一)对本机关的复议和应诉具体工作进行统一管理;
(二)对本地区、本部门、本系统内的复议管辖争议,提出处理意见;
(三)对本地区、本部门、本系统的复议和应诉工作,进行业务指导;
(四)组织复议、应诉人员的培训;
(五)对复议和应诉案件进行调查统计、分析研究,并提出改进工作的意见和建议。
第十九条 复议申请人,必须按《行政复议条例》规定的范围、期限和条件申请复议,按被申请人的数量提供申请书副本。因不可抗力或其他特殊情况耽误法定申请期限,在障碍消除后申请延长期限的,应提供有关证明。
第二十条 复议机关应对复议申请严格审核,决定受理或不受理。符合《行政复议条例》第九条规定的申请复议范围,符合第三十一条、第三十二条、第三十三条规定的条件和要求的,应予受理,不得拒绝;不符合《行政复议条例》规定的,按下列规定办理: (一)不属于本机关管辖的,不予受理,并告知到有管辖权的机关申请复议; (二)不属于申请复议范围的,不予受理,并告知到有关机关申诉; (三)已向人民法院起诉,人民法院已受理的,不予受理; (四)已向其它有复议管辖权的机关申请复议的,不予受理;
(五)超过法定申请期限,无延长期限理由的,不予受理,但由于作出具体行政行为的行政机关未告知其复议权利、致使超过申请期限的除外; (六)复议申请书不符合《行政复议条例》第三十三条规定,未按期限补正或未按要求提供申请书副本的,视为未申请。
第二十一条 行政复议实行书面复议制度。凡事实清楚、是非分明、各项文书完整、证据材料充分的,均应书面复议。复议机关认为必要,需召集申请人、被申请人以及第三人当面审理的,可以在分别询问、调查、勘验、收集证据的基础上,召集申请人、被申请人以及第三人当面审理。
当面审理的案件,参加审理的复议人员不得少于两人。
复议机构审理案件时,如认为有必要,可吸收本机关内相关机构的人员参加。
第二十二条 复议机关应当在受理复议之日起七日内,将复议申请书副本发送被申请人。被申请人应当在收到复议申请书副本之日起十日内,全面、及时、准确地向复议机关提交作出具体行政行为的有关材料、证据和答辨书。
法律、法规对复议期限另有规定的,被申请人应按复议机关规定的期限提供有关材料和证据。
第二十三条 答辨书应当载明下列内容:
(一)被申请人的名称、地址,法定代表人姓名、职务;
(二)答辨的事实和理由;
(三)作出具体行政行为的事实及有关的证据材料;
(四)作出具体行政行为所依据的法律、法规、规章和其他具有普遍约束力的决定、命令;
(五)具体的请求;
(六)作出答辨的年、月、日,并加盖答辨机关的印章。
第二十四条 行政复议人员必须认真审阅复议案件材料,进行调查研究,核实与收集证据。有关单位有义务协助行政复议人员进行调查研究。
第二十五条 有关行政复议的证据包括书证、物证、视听资料、当事人的陈述事实、证人证言、鉴定结论和现场笔录。
凡是用文字、符号、图画在纸、棉帛、塑料、金属等材料上所作的记载,其内容同案件事实的一部或全部有关的,称为书证。
用物品的外形、特征、质量等证明案件事实的一部或全部的材料称为物证。
利用录音或录像磁带录制声音或图象或者电子计算机储存的资料以及类似的资料来证明案件事实的材料,包括录音带、录像带、传真资料、微型胶卷、电子计算机软盘等,称为视听资料。
不是本案的复议参加人,但知道本案的有关情况,行政复议机关认为应向其收集或调查证据,应行政复议机关要求作证的人,称证人。证人向行政复议机关所作的陈述,称为证人证言。
当事人向行政复议机关陈述的有关案件事实的材料,称为当事人的陈述事实。
对专门性问题包括技术性问题和专业性问题用科学方法、设备仪器和专门知识所作的结论,称为鉴定结论。
在行政机关进行当场处罚或其他处理时,由于事后再难于取证而在现场作的笔录,称为现场笔录。现场笔录应由执法人员制作,内容应是简要记载违法行为的事实、时间、地点和所作的处理,并由违法人签字;如有证人,证人也应签字。
第二十六条 广播电影电视行政复议机关应依法对证据进行审查。通过审查判断证据是否符合案件事实、是否充分,判断被申请人所作的具体行政行为适用的法律规定是否存在、适用的法律是否正确。符合案件事实,并与该具体行政行为有关,用来证明待证事实是否客观存在的材料,可作为审理该行政复议案件的证据。
第二十七条 广播电影电视行政机关的行政复议法律文书,应参照广播电影电视部制作的统一式样制作。
广播电影电视行政复议法律文书统一式样另行制定。
第二十八条 复议人员进行调查工作时,应当出示证件,作调查笔录。调查笔录应由被调查人、调查人校阅后,由被调查人、调查人签名或盖章。调查笔录中有删改的,由被调查人在删改处盖章或捺手印。
第二十九条 复议机关审理复议案件,以法律、行政法规、地方性法规、规章以及上级行政机关依法制定和发布的具有普遍约束力的决定、命令为依据。
复议机关审理民族自治地方的复议案件,并以该民族自治地方的自治条例、单行条例为依据。
在审理案件时,如有法律、法规、规章及具有普遍约束力的决定、命令互相抵触时,以本条第一款所列的法律依据的顺序决定法律效力等级。对于同级的法律、法规、规章及具有普遍约束力的决定、命令发生抵触的,申请并由上级行政机关确定。
第三十条 各级广播电影电视行政机关均有义务协助送达广播电影电视行政复议法律文书。
第三十一条 被申请人有下列行为之一的,复议机关可以建议有关部门对其法定代表人给予行政处分:
(一)拒绝提供答辨书和有关材料、证据的;
(二)拒绝参加复议或拒绝协助配合复议机关进行复议的;
(三)拒绝履行复议决定的。
第三十二条 本规定由广播电影电视部负责解释。
第三十三条 本规定自发布之日起施行。


铁路旅客及行李包裹运输杂费管理办法

铁道部


铁路旅客及行李包裹运输杂费管理办法
1991年11月21日,铁道部

第1条 为贯彻执行《铁路法》,加强铁路旅客及行李包裹运输杂费(以下简称客运杂费)的统一管理,特制定本办法。
第2条 铁路在旅客及行李包裹运输全过程中,向旅客及行李包裹托运人、收货人提供辅助作业付出劳务,以及运输契约外占用铁路设备用具等所发生的费用或旅客、托运人、收货人违章所加收的款额,均属客运杂费。客运杂费属铁路旅客运输收入的组成部分。
第3条 客运杂费应依据成本、被作业物品价值、地区价格差异及运输条件的制约等因素,本着统一管理的基本原则并兼顾地区差别,因地制宜,合理收费。
第4条 客运杂费的收费项目、收费标准及核收条件按照《铁路旅客及行李包裹运输规程》规定及部发有关文件办理。如有新产生并有确立必要的杂费项目,由铁路局拟定标准报铁道部核定。
第5条 客运杂费的收费项目和收费标准,由铁道部根据国家政策、法令统一规定,归口管理。其他部门或单位均不得制定客运杂费的收费项目和收费标准。
第6条 客运杂费的实行或修订,由铁道部以部文下达并在《铁路旅客运输专刊》上公布。各车站应将收费项目、服务内容和收费标准在其营业场所公布,未经公布不得施行。
第7条 核收客运杂费的票据,属铁路旅客及行李包裹运输专用票据,其式样规格及用途,由铁道部在《铁路旅客及行李包裹运输规程》中规定,上述票据由铁路运营主管部门统一印制和管理,其他单位不得印制和使用。严禁伪造和倒卖。
第8条 核收客运杂费,应按规定收费项目实际发生的内容收费,未发生项目或未付出相应的劳务不准收费,更不准随意扩大、曲解收费范围。发生多收、少收、漏收杂费时,根据实际情况按照铁路有关规定办理退补。无法退还的应上缴。
第9条 铁路局、分局要加强对客运杂费的收费及票据管理的监督检查,发现问题及时纠正,情节严重的应追究责任。
发现下列情况之一时,可视情节轻重,对违章单位和个人处以违章收入五倍以内的罚款:
1、擅自增设客运杂费收费项目或提高收费标准;
2、违反或改变收费条件;
3、使用自行印制的收费票据;
4、截留客运杂费收入。
本项罚款属个人责任的,从个人奖金中扣除,属单位的,从违章单位留利中扣除。
对情节特别严重、造成重大影响的,要追究单位领导责任,构成经济犯罪的要依法处理。
第10条 各运输营业单位要严格划分运输主业与多种经营的界限,属于运输主业经营的收费项目,不得转为多种经营,如有发生,按截留客运杂费收入处理。
第11条 本办法适用于国家铁路,本办法由铁道部负责解释。
第12条 本办法自一九九二年一月一日起实行。