临高县人民政府关于印发临高县廉租住房管理办法的通知
海南省临高县人民政府办公室
临高县人民政府关于印发临高县廉租住房管理办法的通知
临府〔2007〕62号
各镇人民政府，县政府直属各单位：
《临高县廉租住房管理办法》已经十三届临高县人民政府第11次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二○○七年九月十三日
临高县廉租住房管理办法
为建立和完善我县城镇廉租住房制度，规范城镇廉租住房管理，保障城镇最低收入家庭的基本住房需要，维护社会稳定，根据《国务院办公厅建设部等部门关于做好稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）、《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》（建设部令第120号）、《海南省人民政府办公厅关于建立和完善城镇廉租住房制度的意见》（琼府办〔2007〕3号）等相关文件精神，结合我县实际，制定本办法。
第一条 临高县房产管理局负责全县城镇最低收入家庭廉租住房的申请、审核及退出管理工作。
第二条 申请廉租住房的家庭（以下简称申请家庭）应现时具备下列条件：
（一）申请家庭人均符合本县廉租住房政策确定的收入标准；
（二）申请家庭人均现住房面积符合本县廉租住房政策确定的面积标准；
（三）申请的家庭成员中至少有1人为本县非农业常住户口；
（四）申请家庭成员之间有法定的赡养、抚养或抚养关系；
（五）符合本县廉租住房政策规定的其他标准。
申请人非户主的，还应出具其他具有完全能力的家庭成员共同签名的书面委托书。
第三条 县人民政府每年测定廉租住房供应对象的收入线标准和住房困难标准并予公布，人均廉租住房保障面积标准原则上不超过本县人均住房面积的60%。本县廉租住房的保障方式，以发放租赁住房补贴为主，实物配租、租金核减为辅。
第四条 房产管理局收到兼租住房申请材料后，应当及时作出是否受理的决定，并向申请人出具书面凭证。申请资料不齐全或者不符合法定形式的，应当在5日内书面告知申请人需要补正的全部内容、受理时间从申请人补齐资料的次日起计算逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。
第五条 接到申请资料后，县房产管理局应当会同县民政局等部门组成审核小组予以审核。并可以通过查档取证、入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请家庭收入、家庭人口和住房状况进行调查。申请家庭及有关单位、组织或者个人应当如实提供有关情况。县房产管理局应当自收到申请材料之日起15日内向申请人出具审核决定。
经审核不符合条件的，县房产管理局应当书面通知申请人，说明理由。经审核符合条件的，县房产管理局应当将审核决定予以公示，公示期限为15日。
第六条 经公示无异议或者异议不成立的，由县房产管理局予以登记，并书面通知申请人。
经公示有异议的，县房产管理局应在10日内完成核实。经核实异议成立的，不予登记。对不予登记的，应当书面通知申请人，说明不予登记的理由。
第七条 对于已登记的、申请租赁住房补贴或者实物配租的家庭，由县房产管理局按照规定条件排队轮候。经县民政部认定的由于无劳动能力、无生活来源、无法定赡养人、优抚对象、重度残疾等原因造成困难的家庭可优先予以解决。
轮候期间，申请家庭收入、人口、住房等情况发生变化，申请人应当及时告知县房产管理局，经审核后，县房产管理局应对变更情况进行变更登记，不再符合廉租住房条件的，由县房产管理局取消资格。
第八条 已准予租赁住房补贴的家庭，应当与县房产管理局签订《廉租住房租赁补贴协议》。协议应当明确租赁住房补贴标准、停止廉租住房补贴的规定及违约责任。租赁补贴家庭根据协议约定，可以根据居住需要，选择适当的住房，在与出租人达成租赁意向后，报县房产管理局审查。经审查同意后，方可与出租人签订房屋租赁合同，并报县房产管理局备案。县房产管理局按规定标准向该家庭发放租赁补贴，用于冲减房屋租金。
第九条 已准予实物配租的家庭，应当与廉租住房产权人签订廉租住房租赁合同。合同应当明确廉租住房情况、租金标准、腾退住房方式及违约责任等内容。承租人应当按照合同约定的标准缴纳租金，并按约定的期限腾退原有住房。
确定实物配租的最低收入家庭不接受配租方案的，原则上不再享有实物配租资格，县房产管理局可视情况采取发放租赁住房补贴或其它保障方式对其实施住房保障。
第十条 已准予租金核减的家庭，由县房产管理局出具租金核减认定证明，到房屋产权单位办理租金核减手续。
第十一条 县房产管理局应当在发放租赁住房补贴、配租廉租住房或租金核减后一个月内将结果在一定范围内予以公布。
第十二条 享受廉租住房保障的最低收入家庭应当按年度向县房产管理局如实申报家庭收入、人口及住房变动情况。
县房产管理局应当每年会同县民政局等相关部门对享受廉租住房保障家庭的收入、人口及住房等状况进行复核，并根据复核结果对享受廉租住房保障的资格、方式、额度等进行及时调整并书面告知当事人。
第十三条 享受廉租住房保障的家庭有下列情况之一的，由县房产管理局作出取消资格的决定，收回承租的廉租住房，或者停止发放租赁补贴，或者停止租金核减：
（一）未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的；
（二）家庭人均收入连续一年以上超出当地廉租住房政策确定的收入标准的；
（三）因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准的；
（四）擅自改变房屋用途的；
（五）将承租的廉租住房转借、转租的；
（六）连续六个月以上未在廉租住房居住的。
已骗取廉租住房保障的，责令其退还已领取的廉租住房补贴，或者退出廉租住房并补交市场平均租金与廉租住房标准租金的差额，或者补充核减的租金，情节恶劣的，并可处以1000元以下罚款。
第十四条 县房产管理局作出取消保障资格的决定后，应当在5日内书面通知当事人，说明理由。享受实物配租的家庭应当将承租的廉租住房在规定的期限内退回。逾期不退回的，县房产管理局可以依法申请人民法院强制执行。
第十五条 县房产管理局或者其他有关行政管理部门工作人员，违反本办法规定，在廉租住房管理工作中利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处的，对已批准的廉租住房不依法履行监督管理职责的，或者发现违法行为不予查处的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十六条 城镇最低收入家庭廉租住房资金的来源，实行财政预算安排为主、多种渠道筹措的原则，主要包括：
（一）县财政预算安排的资金；
（二）住房公积金增值收益中按规定提取的城市廉租住房补充资金；
（三）社会捐赠的资金；
（四）其他渠道筹集的资金。
县人民政府将按规定提留用于廉租住房建设的土地出让净收益的5%用于廉租住房建设。
第十七条 城镇最低收入家庭廉租住房资金实行财政专户管理，专项用于租赁住房补贴的发放，廉租住房的购建、维修和物业管理等，不得挪作他用。廉租住房资金由县房产管理局按专户进行储存。
第十八条 实物配租的廉租住房来源主要包括：
（一）政府出资收购的住房；
（二）社会捐赠的住房；
（三）腾空的公有住房；
（四）政府出资建设的廉租住房；
（五）其他渠道筹集的住房。
实物配租的廉租住房来源应当以收购现有旧住房为主，限制集中兴建廉租住房。
实物配租应面向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其它急需救助的家庭。
第十九条 新建的廉租住房建设用地实行行政划拨方式供应；县人民政府在行政事业性收费等方面给予政策优惠；县房产管理局购买旧住房作为廉租住房，以及实物配租的廉租住房租金收入按照规定给予税收优惠。
第二十条 县房产管理局应建立廉租住房统计报表制度和建立健全廉租住房档案管理制度。
对运用法律手段确保电费债权实现的若干思考
吴忱学
【摘要】通过对目前一些欠费现象的思考，提出对信用记录不良的用电客户，可以应用担保的几种方式，实现电费债权的合法实现的设想。同时作者认为有必要建立用电客户诚信体系，以及将交纳电费状况纳入社会诚信体系建设中。
【关键字】担保 债权 实现 诚信
1、前言
电能作为一种特殊商品，产、供、销同时进行，难以存贮。“先用电，后缴费”是我国电力商品交易中长期沿袭的一项约定俗成的规则，正是这项不尽完全合理的惯例使供电企业可能承担客户用电后不按期按约缴费、拒绝逃避缴费或丧失偿债能力等经营风险。造成的欠电费问题一直困扰着供电企业的健康发展，如何确保电费的回收是供电营销人思考的重要课题。目前，供用电双方签订的供用电合同，具有法律效力，确保了供电方有权按合同约定的时间收取相应的电费，用电人不得拖延支付电费，否则，就应当按照约定支付违约金，供电人可以按照法律规定的程序中止供电。供用电合同的这些规定或约定，基本能保障供电企业电费的回收工作，但是一些生产经营不善企业、房屋动拆迁等情况仍然出现了电费回收难的情况，这就需要供电企业充分利用法律手段维护供电企业的合法利益。
2、在供用电合同履行过程中设定担保的现实意义
供用电合同是供电人向用电人供电，用电人支付电费的合同。用电人按合同使用电能后，产生了电费，即有义务向供电企业支付电费的义务。为了确保债务人履行义务、债权人实其债权，我国特别制定了《中华人民共和国担保法》。《担保法》第2条规定：“在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。”据此，在我国担保适用于借贷、买卖、货物运输以及加工承揽四类合同。
供用电合同系买卖合同，完全适用于《担保法》。但由于电力作为特殊商品，同时基于担保的自愿性，在供用电合同签订初始一般不设担保，但在履行过程中，特别是在用电客户出现履约能力下降或是用电客户社会诚信记录恶化，有可能损害用电方利益时，则供电企业完全可以要求客户提供担保。担保合同具有从属性，它从属于供用电主合同。当供用电主合同履行中出现了信用危机，根据《合同法》第68条中的不安抗辩权为供电企业要求欠费客户提供担保给予了法律依据。不安抗辩权是指在双务合同中，先履行义务一方在后履行义务一方当事人的财产状况发生恶化而有难以对待给付之虞时，有权要求对方先为对待履行或提供担保，在对方未为对待履行或未提供担保时，有权中止合同而拒绝自已的履行。设立不安抗辩权，目的在于预防因情况发生变化而使先履行义务的一方当事人遭受损害，避免强制履行，从而达到维护交易的公平与安全。我国司法实践中,认为供电合同中供电方是先履行方,所以供电方可以适用不安抗辩权要求用电方提供担保，以防止用电方欠费而给供电企业造成损失。
《担保法》第1条规定：“为促进资金融通和商品流通，保障债权的实现，发展社会主义市场经济，制定本法。”从中我们可以看到通过担保制度可以确保电费债权实现的意义体现在以下三个方面：
（1）担保是确保债权实现的法律手段。担保的一旦设定，或是以第三人的信用作保证，使担保人与债务人一同就某一债务向债权人负清偿责任，从而等于扩大了债务人的责任财产范围，使债权人的债权实现有了更可靠的客观保障。（2）担保制度是维护社会主义市场经济秩序的有效措施。经济的井然有序首先表现为债的关系能得到正常的发展，如果债务人不履行债务也不能承担相应的责任，债权人的利益得不到可靠的保障，也就会失去交易的安全，难以维持正常的经济秩序。有了担保制度，加强了债务人的信用，债权人的利益可以得到确保，从而可以避免或减少纠纷，增强交易的安全，维护市场经济秩序。特别对于电力而言，它是一种基础能源。对债务人而言也是至关重要的而利用担保方式，既满足了电力企业的权利又不会影响用电客户的日常生产、经营活动。（3）担保制度是充分发挥财产效益，促进经济发展的有效工具。通过担保制度，既能发挥物的使用价值，又能发挥物的价值，从而使财产的效益可以得到最大有效的发挥，促进社会经济的发展。
3、担保合同的分类及实际应用
3.1担保合同的分类
对合同的担保，包括了人的担保、物的担保和定金的担保。就供用电合同而言可分为以下三种方式：1、人的担保。是指欠费客户以外的自然人、法人或者其他组织担保欠费客户履行债务，如果债务人不履行债务，由保证人按照约定履行债务。其主要形式是保证人的保证，这种形式在实际工作中具有较高的可操作性。2、物的担保。是指当欠费户或其他人的特定财产作为抵偿债权的标的物，在欠费户不履行其债务时，供电方可以将财产折价，并从中优先受清偿。物的保证方式主要有抵押权和质押权，但操作手续较为繁琐。3、定金担保，是在债务之外又交付一定数额的定金，该定金的得失与债务履行与否联系在一起，从而促使其积极履行债务，保障债权实现。但在1999年《国家计委、国家经贸委关于利用价格杠杆促进电力消费有关问题的通知》（计价格［1999］2189号）明确规定：认真落实《国务院批转国家经贸委、国家计委关于停止执行买用电权等有关规定的意见》（国发［1998］32号）的精神，坚决停止执行控制非生产用电、超计划用电加价和买用电权等政策；取消省及省以下各级人民政府和电力企业自行征收的电力增容费；取消电力企业向用户收取的电费保证金和电度表保证金。虽然电费保证金和电度表保证金可能并不属于定金。但此规定使供电企业用金钱的担保方式缺乏了明显合法依据。
3.2保证从合同的实际应用设想
保证从合同的性质决定了保证主体必须是第三方，即供用电主合同之外的第三方。保证人应当符合以下条件：（1）保证人必须是有民事行为能力的公民和法人。（2）保证人必须有足够的代偿能力。在实际操作中，供电企业对于保证人的审核可以设定若干实施细则，以确保第三方有为欠费户偿还的能力。确定保证人后，供电企业与之应签订保证合同，或让其在有关保证条款的供用电主合同上签字盖章。
电费保证合同一般包括以下内容：（1）被保证的主债权种类、数额。电费债权一般是将来发生的债权，但也可以作为保证的对象。《担保法》第14条规定：“保证人与债权人也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。”从理论上讲，对供用电合同之债进行此类保证是可能的。（2）保证人履行债务的期限。欠费人履行电费债务的期限是衡量债务人是否违约的标准之一，在制度履行债务的期限上除了自愿外，必须要有相应的法律依据来支撑，因这是保证人是否实际承担保证责任以及在何时承担保证责任的因素之一。（3）保证方式。保证方式包括一般保证方式和连带责任保证方式。鉴于两种保证的区别，建议对电费担保应选择连带责任保证。（4）保证担保的范围。保证的范围依据是当事人在保证从合同中的约定，约定中可以包括电费主债权及电费滞纳金。（5）保证的期间。可以自愿约定，如无约定，考虑到供用电主合同的持续性，一旦订立保证从合同，保证期间就为供用电合同终止之日起6个月内。
3.3抵押从合同的实际应用设想
抵押担保，是指由欠费债务人或第三人为担保电费债务的履行，向债权人提供财产，当债务人不履行债务时，债权人有权就此财产卖得的价金优先受偿。这种形式可以应用于：当资信恶化的用电客户，交纳电费及违约金后，用电客户无法向供电企业提供人的担保，但该客户有一些物权，利用这些物权为电费债权提供担保。抵押担保有以下特性：（1）不必转移抵押物的占有。如转移物权的占有，则物权所有人就无法再对抵押财产进行使用和获得收益了，而供电企业取得物权并不是最终目的。（2）供电企业可以从抵押财产所卖得价金中优先受偿。
当供用电双方决定设立抵押担保后，应就此签订书面合同。如抵押物为不动产后，双方应就此合同办理抵押物登记，合同自登记之日起生效。在实际操作中，供电方应调查清楚债务人对该抵押物享有所有权或经营权，并且尚须有处分权。
实现抵押权得方法一般有以下三种：（1）拍卖抵押物。此乃实现抵押物权最佳方式。（2）在抵押合同中注明，当债权已届清偿期而未受清偿时，将抵押物折价。（3）其他方法。一般做法是将抵押物卖与其他人，抵押权人从所获价款中优先受偿。
3.4质押从合同的实际应用设想
质押担保，是指供用电合同中的债务人或第三人，为担保电费债务的履行，向债权人转移占有动产或权利，当债务人不依约履行债务时，债权人可从中优先首场受偿的一种担保形式。质押的运用上与抵押担保有相似处，但区别在于：（1）抵押担保无须交付财产给债权人，而质押担保则必须交付动产或权利凭证，否则，质押担保不成立。（2）抵押担保既可以是动产，也可以是不动产，一般不动产为多。而质押担保只能是动产或权利。（3）在抵押担保中，债权人在行使抵押权时多以拍卖抵押物的方式进行，而质权的实现则可由债权人直接按市场价格变卖质物。
当供用电合同的双方经协商以质押担保电费时，双方应就此订立质押从合同，并由出质人交付动产或权利凭证。权利出质应注意登记这一手续。
实现质权得方法一般有以下三种：（1）拍卖质物。（2）与出质人协议，以质物折价归质权人所有。（3）以其他方式处分质物。一般以买卖方法或登报标售方法。
4、结束语
通过以上的分析，我们如要实际运用担保方式保证电费的回收。首先要对现行客户建立一套科学的用电客户诚信体系，该体系可依附目前的正在运行的营销系统，也可以充分利用上海市诚信体系建设的成果（据悉目前该系统已采集了316万市民的信用记录和59万户企业的信用信息）。那些诚信记录不良的用电客户必须与供电企业签订用电担保从合同，并向政府建议将交纳电费状况作为诚信体系建设的参考数据，使个人与企业处于法规、道德和价值的三维制约当中，形成“一处失信、处处制约；处处守信、事事方便”的局面。只有这样才能确保电费债权的合法实现，也为社会主义市场经济发展提供良好的社会诚信保障。
参考文献：
《担保法新论》 吉林人民出版社
《供用电、水、气、热力合同》 法律出版社
《电力营销法律法规知识》 中国电力出版社
