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岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市商品房预售款监管办法的通知

作者:法律资料网 时间:2024-06-17 01:59:48  浏览:9686   来源:法律资料网
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岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市商品房预售款监管办法的通知

湖南省岳阳市人民政府办公室


岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市商品房预售款监管办法的通知(岳政办发[2012]29号)



各县、市、区人民政府,岳阳经济技术开发区、城陵矶临港产业新区、南湖风景区、屈原管理区,市直各单位,中央、省属驻岳各单位:

  《岳阳市商品房预售款监管办法》已经2012年9月24日市人民政府第74次常务会议讨论通过,现印发给你们,请认真遵照执行。



  二○一二年十月二十九日



  岳阳市商品房预售款监管办法



  第一条 为加强商品房预售款的监督管理,保障预售商品房交易双方当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》(建设部令第131号),结合我市实际,制定本办法。

  第二条 本办法所称商品房预售款(以下简称预售款),是指房地产开发企业(以下简称开发企业)依法将其开发的商品房在竣工验收前出售,由预购人按合同约定支付的定金、预付款(包括预售商品房的按揭贷款)等各种款项。

  第三条 本市行政区域内经批准预售商品房的预售款收支、使用和监管,适用本办法。

  第四条 市房地产管理局负责全市预售款的监督管理,其所属的市房地产开发管理办公室(以下简称市开发办)承担具体的日常监督管理工作。

  各县(市)房地产管理部门承担各自辖区内预售款的监督管理工作。

  第五条 房地产管理部门对预售款监管履行下列职责:

  (一)制定预售款监管操作规程并组织实施,指导预售款的正确合法使用;

  (二)接受对预售款使用情况的查询;

  (三)受理预售款管理、使用违规行为的投诉,依法查处违规管理、使用预售款的行为。

  第六条 本市建立统一的预售款网络化监管系统。

  第七条 具备资金监管安全、规范运行所需的金融管理业务能力及网络技术的商业银行与房地产行政主管部门签订预售款监管金融服务协议。

  第八条 开发企业在申请商品房预售许可前,应在具有预售款监管资格的商业银行中选择一家作为预售款监管银行,设立预售款专用帐户,并由开发企业、商业银行和房地产行政主管部门三方签订统一格式的《商品房预售款监管协议书》,明确三方的权利、义务。

  第九条 开发企业因开发规模、按揭额度等原因,需要变更或增设监管账户的,按第八条规定办理。

  第十条 同一开发企业申请多个商品房预售许可证的,应当按每个商品房预售许可证的许可范围分别设立预售款专用帐户;监管账户应按幢为基数设立,同一个项目分期实施的,可以设立一个专用帐户,但应当按每个商品房预售许可证的许可范围分别列帐。

  第十一条 预售款应全部存入监管账户,开发企业不得直接收取预售款。

  预购人应当按照商品房买卖合同规定的付款时间,凭预售款交款通知书通过商业银行网点柜台或售楼部专用POS机将购房款直接存入监管账户。预购人可凭监管银行出具的预售款存款凭证向开发企业换取购房款专用票据。

  第十二条 商业银行和住房公积金管理部门在办理商品房按揭贷款业务时发放的商品房按揭贷款应直接转入该商品房项目预售款监管专用账户。

  第十三条 开发企业在取得商品房预售许可证后,预购人持监管银行出具的预售款交款凭证和开发企业出具的购房专业票据办理预告登记手续。

  第十四条 预售款专用帐户内的款项,在按本办法规定撤销专用帐户之前,只能用于支付本项目建设的材料款、设备款、工程款、法定税费和依工程进度按比例归还本项目银行贷款等费用,不得挪作他用。

  第十五条 开发企业应根据不同用途,报经相关部门审核同意后,向房地产行政主管部门申请使用预售款。

  第十六条 房地产行政主管部门在接到《商品房预售款使用申请表》和证明材料后2个工作日内进行审查并作出决定,对符合规定的,应书面通知监管银行办理划款手续,同时通知开发企业;对不符合规定的,应书面通知开发企业,并说明理由。

  开发企业再次申请使用预售款的,房地产行政主管部门应审查前一笔款项使用情况。房地产行政主管部门发现开发企业未按申请用途使用的,应书面责令其改正。未改正的,房地产行政主管部门不予审查再次使用预售款申请。

  第十七条 预售款监管银行凭房地产行政主管部门出具的同意拨付证明拨付预售款,并于每月10日前将专用帐户上月资金收支报表送房地产行政主管部门备案。

  第十八条 当项目预售款专用账户余额超过该项目后续建设投资总额的120%以上时,开发企业可向房地产行政主管部门申请专项拨付,房地产行政主管部门应在3个工作日内书面通知监管银行将专项拨付款拨至开发企业指定账户。

  第十九条 房地产行政主管部门应加强对在建工程项目的动态监管,并将巡查情况记录在案。

  第二十条 已预售的商品房在办理转移登记手续后,开发企业可向房地产行政主管部门申请撤销预售款监管。

  第二十一条 监管银行未经房地产行政主管部门审查批准,擅自划转预售款或不按规定将商品房按揭贷款划入监管账户的,由银监部门依法查处。对拒不整改或造成重大损失的,房地产行政主管部门暂停与该银行签订新的《商品房预售款监管协议》。

  第二十二条 开发企业不按本办法使用商品房预售款的,由房地产行政主管部门责令其限期改正,并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

  第二十三条 房地产行政主管部门工作人员在监管工作中玩忽职守、贪污受贿、滥用职权的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;涉嫌犯罪的,依法追究刑事责任。

  第二十四条 本办法自发布之日起30日之后施行。

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         病亡补偿费分配方案的顺位思考
           ——重庆市奉节法院判决王绍芳诉曹家同等分配死亡赔偿金纠纷案

  [裁判要旨]

  病亡补偿费本质上与死亡赔偿金同义,属于财产性赔偿,并非遗产,故应根据各亲属与死者关系的远近情况和共同生活的紧密程度、对死者经济依赖程度及其现实生活困难程度,综合平衡,合理确定分配方案。

  [案情]

  2009年11月28日,原告王绍芳之夫、曹丞之父、被告曹家同之子曹中平,在上海华东理工大学图文信息基建工地木工理工作时突发疾病身亡。被告曹家同委派被告曹生斌与原告王绍芳等同去上海与用工方协商,获得经济补偿65000元,另领取曹中平生前工资13820元,共78820元,以案外人吴楚仲的户头存入银行70000元,存折曹生斌保管并设置密码,余款用于途中开支。返回后,曹生斌将全部余款交给本村支部书记魏伟处理,曹家同领走45000元,王绍芳领走3700元。原告遂诉至法院,请求判令被告返还原告现金69900元。

  原告王绍芳的丈夫死后,全家二口人,儿子曹丞现年8岁;被告曹家同现年95岁,共有两儿三女,除长子曹中平病故,余皆成年。

  [审判]

  重庆市奉节县人民法院审理认为:本案死者曹中平在务工期间因病死亡,获得经济补偿65000元,其内容是对死者家庭整体预期收入损失的赔偿,性质是财产损害赔偿,不属于遗产,可参照《工伤保险条例》和重庆市社保机构贯彻《工伤保险条例》的通知规定,根据与死者亲属的远近和共同生活的紧密程度,在其供养亲属范围内合理进行分配。曹丞是死者曹中平的儿子,应计算其相应的赔偿费用;曹家同系死者曹中平的父亲,其作为曹中平生前扶养的人,其生活费应当计算其中;王绍芳是死者曹中平的妻子,应对死亡的赔偿款合理分配;死者的父亲年老,儿子年少均是生活的弱者,在分割赔偿款时需要给予照顾;原告王绍芳、曹丞系死者的家庭成员,生活更为紧密,在分割赔偿款时应适当多分。死者生前工资,属于死者遗产,系另一法律关系,不属本案调整范围。因曹中平死亡所获得的经济补偿款,除去实际开支外,剩余部分在王绍芳、曹丞、曹家同之间合理分配。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《工伤保险条例》第三十七条并参照重庆市社保机构关于执行《工伤保险条例》有关问题处理意见的《通知》第十一条规定,判决:一,曹中平死亡经济补偿6500元,除去实际开支30120元后下剩34880元,王绍芳、曹丞分得24880元,曹家同分得10000元;二,上列款项中王绍芳、曹丞分得的金额,品除王绍芳已领取的3700元,余款21180元由曹家同直接给付;三,驳回原告的其他诉讼请求。

  宣判后,双方当事人均未上诉,该判决已经发生法律效力。

  [评析]

  老年丧子、中年丧夫、幼年丧父,皆为人间悲剧。案件的处理应尽可能平衡各方当事人的情况,尽力减少冲突,避免再次触痛心灵的伤痕。

  本案是一起农民工在外地打工中突发疾病死亡,引发亲属间关于病亡补偿费的分配纠纷。当曹生斌接受被告曹家同的委托赶往上海办完死亡补偿事宜返回,将除去开支后的余款交给本村支书魏伟后,经村里处理,对死亡补偿费进行了分配。原告不得已诉至法院,寻求法律救济,以维护其正当合法之权益。主审本案的女法官对双方当事人的处境深为同情,力主通过思想工作化干戈为玉帛,但由于被告方在子女的支持下坚持村里的分配方案,为防止久拖不决只得下判。该判决说理透彻,分配方案公正合理,以致宣判后双方当事人均未上诉,表明原告、被告及其子女们内心服判息诉。

  一、打工中突发疾病死亡的经济补偿费性质分析

  本案中,原告王绍芳的丈夫,被告曹家同的长子曹中平在外地打工中突发疾病死亡,用工单位补偿给其亲属的经济补偿费65000元,此款属于什么性质,直接关系曹中平亲属间亲等之确定及分配权益之判定。

  笔者认为,农民工在外地打工中突发疾病死亡,一般分为三种情况:一是用人单位作为合法用工主体时,职工在工作时间和工作岗位突然疾病死亡或者在48小时之内经抢救无效死亡,按照《工伤保险条例》第十五条第(一)的规定,“视同工伤”,按该法第三十九条“职工因工死亡”之规定,其近亲属应享受“从工伤保险基金领取丧葬补助金、供养亲属抚恤金和一次性工亡补助金”。二是用人单位属无营业执照或者未经依法登记、备案的单位以及被依法吊销营业执照或者撤销登记、备案的单位的职工因病死亡,按照《工伤保险条例》第六十六条之规定,由该单位向死亡职工的近亲属给予一次性赔偿,赔偿标准不得低于《工伤保险条例》规定的工伤保险待遇。三是按个人之间的劳务关系(即高法人身损赔规定中雇工损害赔偿关系),接受劳务的一方承担无过错责任,按照《侵权责任法》第三十五条之规定,参照雇工损害进行赔偿。

  具体到本案,突发疾病死亡大多基于自身自然疾病原因,一般不归入侵权损害类赔偿,但曹中平在木工班工作,属农村工匠类技术工种务工人员,且在工作中发病死亡,有可能全系自身疾病原因死亡,也有可能突击加班、疲劳成疾等原因死亡,即不排除用人单位管理不当原因,人民法院适用《工伤保险条例》“视同工伤”,认定因工死亡是可以的,但从经济赔偿费用看,因系双方协商所确定,不一定非按标准计算,亦无可指责。由此而论,本案病亡补偿费的名称并非法律素语,性质与死亡赔偿金相接近。因此,病亡补偿费作为财产性赔偿,属于对受害人造成的收入减少的损失赔偿,是对受害人亲属遭受的间接损害而赔偿之费用,本非遗产性质,但可参照遗产继承的基本原理,在亲等的第一顺序亲属中予以分配,符合立法本意和民间一般认知标准,是合法的,也是合理的。

  二、同一亲等的近亲属分配病亡补偿费的基本原则

  如前所述,在农人看来,出外打工的人因自身发病死亡,说不上赔偿,顶多给点经济补助。在笔者看来,打工者虽系自身发病而死亡,但若是在劳动中发病而死,从工伤保险角度“视同工伤”,属于因工死亡。其经济补助可以叫做赔偿,但不同于侵权法语境下的死亡赔偿金,可按照死亡赔偿金的处理原则进行分配。分配时,一般应注意掌握的原则是:第一,近亲属与死者之间的关系的远近情况;第二,近亲属与死者共同生活的紧密程度;第三,近亲属对死者的经济依赖程度;第四,近亲属现实生活的困难程度。法律并不主张一概平均分配。

  本案中,死者曹中平的妻子、儿子和父亲同属于我国婚姻家庭法、继承法亲等的第一顺序近亲属。亲情是一种深度,爱情是一种纯度,用二者分析死者妻子、儿子、父亲三人与死者的关系,从关系的远近情况可以判断出的顺序是:妻子、儿子和父亲。这是因为,有道是“至亲者爹娘、至爱者夫妻”,妻子与丈夫的感情比谁都近,而且丈夫外出打工后,妻子守家耕种田地,养育儿女,其功不亚于出外打工挣钱,因此原告王绍芳当列第一。曹丞作为死者的独子,是死者的一生之希望,其奋斗之一生全在于独子的成长、成人、成家与成业,当列第二。曹家同作为95岁的父亲,虽非死者一个家庭中的生活成员,但却是他的生身父亲,且年高老迈,尽管其膝下有两子三女,但作为长子的曹中平比弟妹应更多些关爱,也是法定的扶养人。从共同生活的紧密程度分析,不言而喻,妻子和儿子作为同一家庭中共同生活的成员,其紧密程度更强予独居的父亲。从经济依赖程度分析,依赖性最强者莫过于年仅8岁的儿子,其次是妻子,再其次是父亲。因为,父亲的扶养人有5个,死者属其中之一。从现实生活的困难程度分析,最困难者是死者的妻子和儿子。死者之死,致使家庭失去了经济来源,幼子需要抚养,田地需要耕种,其生活之惨状难以言表。而死者的父亲,已经95岁,余年不多,且生活无忧,与死者妻子、儿子相比较为宽松一些。

  本案法官正是基于上列情况的分析思考,在死者曹中平的病亡补偿费除去开支尚存34880元的情况,按照上列分配原则,作出重要的两个决断:一是大胆否定村里的分配方案。按照村里的分配方案,作为死者妻子、儿子的原告方仅领取3700元,其余全归作为死者父亲的曹家同所得,基本剥夺了原告的合法分配权益,明显有失公平正义。但判决书只字未提村里分配方案之过错,主要虑及原告致诉之重心及顾及村级工作之积极性,不提及更为有利。二是确定了合理的分配方案,基本实行5、3、2的标准予以分配,即死者之子50%、死者父亲30%、死者妻子20%,判决死亡补偿费之余款34800元,原告母子共分得24880元(接近70%),被告分得10000元(接近30%)。既体现了法律的人性化精神,又贯彻了尊老爱幼的传统美德,取得了化解纠纷,重聚亲情的良好效果。

  (作者单位:重庆市奉节县人民法院)

蚌埠市破产企业非经营性资产移交办法(试行)

安徽省蚌埠市人民政府


蚌政〔2004〕2号

印发蚌埠市破产企业非经营性资产移交办法(试行)的通知

 

各县、区人民政府,市政府各部门、各直属单位:
《蚌埠市破产企业非经营性资产移交办法(试行)》已经市人民政府第16次市长办公会议讨论通过,现予印发,请遵照执行。



               二○○四年一月二日


蚌埠市破产企业非经营性资产移交办法(试行)

第一章 总 则

第一条 为进一步规范我市破产企业非经营性资产的管理,防止国有资产流失,特制定本办法。
第二条 本办法适用于市属国有企业破产后非经营性资产移交工作。
本办法所称破产企业非经营性资产(以下简称非经营性资产),是指企业资产中所列,由国家或企业、单位投资形成的,非用于企业生产经营的职工宿舍、自办学校、托幼园(所)、自办医疗机构、食堂、浴池、招待所等非营利性设施及其附属的公用设施,工会资产等。
第三条 蚌埠市国有资产管理部门负责对非经营性资产移交工作进行组织、协调、监督、检查,对不符合国家法律、法规和本办法的行为进行纠正。非经营性资产移交的具体工作,委托蚌埠市经济和改革协调领导小组下设的各企业改革工作办公室组织实施。
第四条 非经营性资产移交工作应维护职工的合法权益,维护社会稳定,积极稳妥地加快推进。


第二章 移交政策

第五条 法院宣告企业破产后,由破产清算组依法确定的不纳入破产财产范围的非经营性资产,按现行政策规定,除由工会经费形成的财产全部移交上级工会组织接收管理外,其余资产全部移交至蚌埠市城市发展投资有限公司(以下简称城投公司)接收管理。
第六条 非经营性资产不进行评估,按企业破产审计报告确认值划转。非经营性资产移交采取无偿划转的方式。
办理非经营性资产划转及变更等手续,免收行政性收费。
第七条 破产企业对原自管的公有住房享有的权利和承担的义务由城投公司全面接管。城投公司的权利和义务是:享有未出售住房的产权并与原承租人重新签订(或变更)房屋租赁协议;对未出售的住房进行维修管理,收取租金,依法按我市现行的房改政策规定向承租人出售现住房;享有已售公房再上市交易时原破产企业应得的收益;协助购房职工办理已购公房再上市交易的手续。
第八条 非经营性资产中房屋土地尚未办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的,由资产接收管理部门按规定办理相关手续。


第三章 移交程序

第九条 破产企业经法院裁定宣告破产后,由破产清算组负责对确定不纳入破产财产范围的非经营性资产进行清理并拟定移交方案。
第十条 非经营性资产的移交方案包括:
(一)非经营性资产清单。包括地理位置、占地面积、建筑面积、使用年限、帐面价值及使用情况。
(二)非经营性资产的权属证明及其他相关材料或凭证。
(三)职工住房情况,按已售住房(成本价、标准价)和未售住房分别列出。
(四)承租自管公房职工的花名册及目前缴纳房租、水电费等费用情况。
(五)自办学校、托幼园(所)、自办医疗机构等非营利性设施及其附属的公用设施情况介绍。
(六)移交工作进度安排。
(七)其他需要说明的问题。
第十一条 非经营性资产移交处置方案由破产清算组与资产接收管理部门协调一致后,由破产清算组书面通知资产接收管理部门,并签订非经营性资产移交接管协议。双方签订移交接管协议后30个工作日内办理完毕移交接管手续。
第十二条 资产接收管理部门依据破产清算组书面通知和双方签订的移交接管协议,到国有资产管理部门办理资产划转和产权变更手续;到房屋管理和国土资源部门办理房地产划转的权属转移登记手续(已售公房除外);到教育、卫生行政部门及其他相关部门办理相应手续。


第四章 附 则

第十三条 对于已设定抵押的非经营性资产,破产清算组需通知资产接收管理部门,经资产接收管理部门与有关债权人或抵押权人依法商定解决后,再按本办法进行移交。
第十四条 本办法实施前已破产的企业其非经营性资产尚未移交的,参照本办法执行。
第十五条 我市已发布的文件中关于非经营性资产移交管理工作的规定与本办法不一致的,一律以本办法为准。