襄阳市中心城区村(居)民建房管理暂行办法
湖北省襄阳市人民政府
襄阳市人民政府令
第28号
《襄阳市中心城区村(居)民建房管理暂行办法》已经2013年4月9日市人民政府常务会议审议通过，现予公布，自2013年4月24日起施行。
市长 别必雄
2013年4月24日
襄阳市中心城区村(居)民建房管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为加强本市中心城区内村(居)民建房管理，集约节约使用城市建设发展用地，拓展城市发展空间，加快我市城市化进程，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国行政许可法》、《湖北省城乡规划条例》等法律、法规和《襄阳市城市总体规划》(2011—2020)，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本市中心城区内(以下简称中心城区)村(居)民进行房屋建设的，适用本办法。
本办法所称的中心城区是指《襄阳市城市总体规划》确定的以襄荆高速公路、汉十高速公路和规划的襄阳东外环围合的范围，以及隆中风景区、普陀堰风景区。中心城区范围外适用本办法的区域有：卧龙镇、欧庙镇、伙牌镇、牛首镇、太平店镇、襄北物流园、鹿门寺风景区。
本办法所称的村(居)民建房，是指上述范围内的村(居)民依照规划要求和本办法的规定新建、扩建或改建供其本人或家庭居住的房屋及其附属物和构筑物。
本办法所称的村(居)民是指：
(一)取得集体土地使用权属证件(宅基地)的村民；
(二)取得国有土地使用权属证件的居民；
(三)“村改居”后，所在区域个人住房建设用地仍然是集体土地，并且按村民政策管理的居民。
第三条 中心城区范围内的村(居)民个人建房，实行分级控制管理，划分为一级控制区、二级控制区。控制区范围根据城乡规划和经济发展的实际，每2年进行一次调整，由市城乡规划主管部门提出意见，报市政府批准发布。
鱼梁洲开发区、隆中风景区核心景区、普陀堰风景区、鹿门寺风景区严禁个人建房。
第四条 市、区城乡规划主管部门按各自职责负责本市中心城区村(居)民建房规划管理工作，高新区管委会、经开区管委会负责辖区内村（居）民建房规划管理工作，具体行政许可按市政府确定的管理范围和体制执行。
各城区人民政府、各开发区管委会是本行政区域内查处违法建设工作的责任主体。各城区人民政府、各开发区管委会及其街道办事处(乡、镇)负责村（居）民违反城乡规划建设的日常监管、查处和强制拆除工作。
第二章 一级控制区建房管理
第五条 一级控制区范围是指《襄阳市城市总体规划》确定的以襄荆高速公路、汉十高速公路和规划的襄阳东外环围合的范围，以及卧龙镇、欧庙镇、伙牌镇、牛首镇、太平店镇的主镇区。
一级控制区分为近期重点建设区域和近期非重点建设区域。近期重点建设区域是指襄荆高速公路、汉十高速公路和中环以西围合的区域；近期非重点建设区域是指汉十高速公路以南、中环以东、东外环以西围合的区域。
第六条 一级控制区村(居)民建房，应按城市规划和城市化发展的要求，实行新市民公寓建设模式，不再进行一户一宅的审批。
在城市规划确定的历史文化街区和历史文化风貌区内进行建设的，必须严格按照城市规划进行。
第七条 建设新市民公寓，应坚持“政府主导、统一规划、以区为主、分步实施”的原则。
“城中村”改造可视情况与新市民公寓建设结合推进，但应坚持“成熟一个、改造一个”的原则。
第八条 市城乡规划主管部门、市国土资源主管部门、市房管部门会同各城区人民政府、各开发区管委会编制中心城区新市民公寓建设布点专项规划报市政府批准。
各城区人民政府、各开发区管委会根据新市民公寓建设布点专项规划，制订本区新市民公寓年度建设计划并组织实施。
第九条 近期重点建设区域由各城区人民政府和开发区管委会采取整镇整村推进的方式申报城乡增减挂钩试点，市国土资源主管部门负责向上申报争取土地整理和城乡增减挂钩的项目资金，用于近期重点建设区域的项目建设。
近期非重点建设区域由各城区人民政府和高新区、经开区管委会负责做好农村新型社区的规划，并按照正常程序组织建设。
第十条 新市民公寓建设包括村(居)民委员会申请建设和市场化开发建设两种方式。
村(居)民委员会申请建设是指经村(居)民会议同意后，由村(居)民委员会提出新市民公寓建设申请，经批准后，由村(居)民委员会使用集体建设用地建设新市民公寓。
市场化开发建设是指将集体土地依法征收后，通过公开招标(挂牌、拍卖)出让土地使用权，确定项目实施单位，依法建设新市民公寓。
第十一条 新市民公寓建设的实施程序：
(一)各城区人民政府、各开发区管委会根据新市民公寓布点专项规划及相关规划，编制新市民公寓小区修建性详细规划，合理布置新市民公寓、市政公共设施、公益设施等功能用地。新市民公寓小区修建性详细规划要按城市居民小区标准进行规划设计，在符合规划条件下鼓励建设高层。修建性详细规划经市城乡规划主管部门批准后实施；
(二)各城区人民政府、各开发区管委会组织村(居)民委员会或项目建设单位编制项目建设方案报市政府批准。村（居）民公寓建设方案除应满足居住功能外，还应充分考虑村（居）民饲养畜禽、存放农具、储存粮食等生产生活所需功能。建设方案内容包括：基本情况、征收补偿方案、用地规划、设计方案、效益分析及环保评估等。经批准的新市民公寓建设方案，不得擅自变更。确需变更的，须按原程序报批；
(三)村(居)民委员会或建设单位，持经批准的项目建设改造方案，办理立项、规划、用地、建设工程施工等行政许可手续；
(四)涉及房屋征收的，由村（居）民委员会或建设单位向被征收房屋所在地城区人民政府、开发区管委会申请，由城区人民政府、开发区管委会按法定程序组织实施房屋征收与补偿；
(五)依法组织项目竣工验收，依法办理土地使用权证和房屋所有权证。
第十二条 新市民公寓建设的政策措施：
(一)进行新市民公寓建设的，可按国家有关政策规定，在符合城市规划和土地利用规划确定的建设用地范围内，留出一定土地作为村(居)民委员会集体经济发展建设用地。鼓励各城区、各管委会打破现有村（居）界线统一规划集体经济发展建设用地；
(二)新市民公寓建设腾出的土地，由区土地储备中心统一征收后收储，出让土地收益按市（区）政府的有关规定分配使用；
(三)新市民公寓小区范围内的市政公用设施应与项目建设同步规划、分期建设；
(四)因建设村（居）民公寓需要征收原村（居）民房屋的，征收补偿包括实物还房和货币安置两种方式。集体所有土地上的房屋，选择实物还房的，按《关于市区中心城区“城中村”综合改造土地利用、房产处置及规划建设管理的实施意见》（襄阳政办发[2011]78号）中关于个人合法住宅房屋征收补偿的规定予以补偿（襄州区按照该区的补偿政策执行），选择货币安置的，按市政府有关规定执行；国有土地上房屋按照《襄阳市市区国有土地上房屋征收相关补偿标准（试行）》（襄房字[2011]79号）予以补偿；违法建筑不予补偿。违法建筑的认定及查处，按照襄阳市查处违法建设工作领导小组《关于对违法建设依法界定及查处的实施意见》（襄查违[2011]1号）的规定执行；
(五)新市民公寓每套建筑面积最高不得超过140平方米；
(六)使用集体建设用地建设的新市民公寓，不得向本村(居)民委员会以外的其他人销售。村(居)民委员会、办事处(乡、镇政府)应对购买新市民公寓的村(居)民资格进行审核，并在本村(居)民委员会和市级新闻媒体上进行公示；
(七)村(居)民委员会使用集体用地建设新市民公寓的建设规费，除上缴国家和省规定的部分外，按现行经济适用房政策执行；
(八)一级控制区村(居)民住房确系危房，应向房屋安全鉴定机构申请鉴定。对于申请材料齐全的，房屋安全鉴定机构应在收到申请之日起10日内做出鉴定结论。
经房屋安全鉴定机构鉴定为“D级”(不适宜居住的房屋)，且当年又未能纳入新市民公寓建设计划的，原则上由各城区人民政府、各开发区管委会统一收购或封存。在未能安排其入住新市民公寓的过渡时期，由各城区人民政府、各管委会按规定支付过渡安置补偿费，直至入住新市民公寓。
（1）一级控制区内作为近期重点建设区域的“D级”危房，镇政府、辖区办事处审查后报各城区人民政府、开发区管委会、区土地储备中心，由各城区人民政府和开发区管委会收购，并集中建设新市民公寓；
（2）一级控制区内作为近期非重点建设区域的D级危房，未被收购或封存的，产权所有人可申请原址、原合法建筑面积、原合法建筑高度进行翻修改建。
第三章 二级控制区建房管理
第十三条 二级控制区范围是指卧龙镇、欧庙镇、伙牌镇、牛首镇、太平店镇主镇区范围以外的区域以及襄北物流园。
第十四条 各城区人民政府、各开发区管委会应根据城市总体规划和土地利用总体规划，组织编制二级控制区村庄(居民点)规划。村庄规划的编制以连排连片、集中集约为原则，合理确定村庄建设用地布局及各项经济技术指标。未编制村庄规划的，暂停一切建房的审批。
第十五条 二级控制区村(居)民建房，应实行新市民公寓建设与连排连片建设相结合的模式。
村(居)民在原宅基地上进行改、扩建的，其建设用地面积、建筑面积等，必须符合本办法第十七条的要求。
村(居)民申请新建住房的，应符合村庄布点规划。
第十六条 有下列情形之一的，二级控制区村(居)民建房应实施新市民公寓建设模式：
(一)村(居)民委员会无法安排新增建设用地的；
(二)因调整产业结构、引进重大项目、城市基础设施及公共设施建设需要，土地被征用后，人均耕地不足0.3亩的；
(三)根据城市规划，其他需要重点控制的区域。
二级控制区实施新市民公寓建设，可享受一级控制区新市民公寓建设的相关政策。
第十七条 二级控制区村(居)民连排连片建房每户建设用地面积不得超过140平方米，每户总建筑面积不得超过180平方米。
第十八条 二级控制区村(居)民建房，应按村庄规划提出建房申请，经审批后在新规划的住宅区建房。进入新区的村(居)民，原有宅基地的房屋必须自行拆除、平整场地，并将宅基地交回集体。未自行拆除的，由有关部门、所在街道办事处(乡、镇政府)、村(居)委会负责拆除、平整场地。
第十九条 二级控制区的村(居)民，凡将集体所有宅基地及其地上房屋出卖、出租的，无论是否分户，均不得再新批宅基地。
第二十条 对已审批的村(居)民个人住房建设项目，审批部门应当在放、验线前通知城管执法部门。放线后继续加强审批后的监管工作，发现违法建设行为的，应当在2个工作日内书面告知各城区人民政府、各开发区管委会，对违法建设依法进行查处。
第四章 村（居）民建房申报程序
第二十一条 一级控制区非重点建设区域政府决定不予收购的村（居）民“D”级危房翻修改建，二级控制区村（居）民新建、地改、扩建住宅的，由申请人持有关材料向所在地办事处、乡镇人民政府提交申请，办事处、乡镇人民政府10日内提出初审意见，报各城区、开发区规划分局受理，按下列程序进行：
（一）申请人需提供以下资料：1、书面申请；2、所在居（村）民委员会意见及四邻意见；3、土地权属证明；4、常住人口户籍证明或身份证明；5、房屋权属证明；6、危房鉴定证明（一级控制区）；7、其他有关资料；
（二）各城区、开发区规划分局受理后10日内指派专人进行现场勘察、审核后，对符合城乡规划要求的，报城区政府、开发区管委会批准后，发放《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》（含附图），并在申请对象所在单位或所在居（村）委会和市城乡规划局网站上予以公示；对不符合规划要求的，做出不予行政许可的书面决定，并说明理由，告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利；
（三）（村）居民住房工程竣工后，建房者持《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》（含附图）向各城区、开发区规划分局申请竣工规划验收。对验收合格的，核发《建设工程竣工规划验收合格证》；验收不合格的，依法进行处理；
（四）（村）居民建房者持《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》、《建设工程竣工规划验收合格证》及其他有关文件办理房屋产权登记手续。
第五章 法律责任
第二十二条 中心城区内村(居)民建房，有下列行为之一的，由城管执法局依法予以处理：
(一)未取得《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》进行建设的；
(二)擅自改变《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》确定的内容进行建设的；
(三)利用买卖、转让的《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》进行建设的；
(四)利用失效的《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》进行建设的；
(五)未经城乡规划主管部门放线、验线进行建设的；
(六)其他违反城乡规划的规定进行建设的。
第二十三条 对违法建房者，各城区人民政府、各管委会应当责令停止建设，限期改正；当事人不停止建设的，依法进行查处。
各乡(镇)政府、街道办事处及村(居)民委员会要加强对村(居)民建房的监督工作，对违法建设要及时发现，及时制止，及时举报。
对无理拒绝、阻挠违建查处工作的，由公安机关根据治安管理的有关法律法规进行处罚；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十四条 各有关责任部门、单位工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索取贿赂的，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第二十五条 本办法由市城乡规划局负责解释。
第二十六条 本办法自2013年4月24日起施行。
刑事和解作为一种刚刚诞生的制度，在适用中难免出现各种各样的问题。修改后的刑事诉讼法对刑事和解的案件适用范围及条件、程序等都作了明确规定，结合目前的司法实践及现有法律规定，应深入研究刑事和解正当性的理论基础，进一步明确刑事和解的适用条件，建立与刑事和解相适应的配套制度。
一、明确刑事和解制度使用的主观条件与客观条件
刑事和解的适用包括主观条件与客观条件。主观条件是指犯罪嫌疑人的有罪答辩和当事人双方的和解自愿性，客观条件则指案件事实与证据方面的基本要求，即案件事实已经查明，证据确实充分。
首先，刑事和解应以犯罪嫌疑人的有罪答辩与当事人双方的和解自愿为基本前提。“有罪答辩”意味着犯罪嫌疑人承认犯罪行为是自己所为，认识到犯罪行为对被害人的实际危害；“和解自愿”意味着在加害人真诚悔罪和及时赔偿的前提下，受害人发自内心地对加害人的犯罪行为表示真诚的谅解。其此，刑事和解还应以案件事实已经查明、证据确实充分为客观前提。即实行刑事和解程序的刑事案件，必须遵循刑事诉讼证据规则，在查明犯罪事实、证据确实充分且对案件事实性质正确认定的基础上进行和解，既不能纵容在案件事实认定上“和稀泥”，也不能“存疑案件”适用刑事和解。案件事实决定犯罪性质，查明了案件事实，也就基本决定了犯罪的性质和罪名，而犯罪性质的确定，又为解决犯罪人所应受到的刑罚惩罚的轻重奠定了基础，从而也就相应地决定了对该案件可否进行刑事和解。也只有案件的事实认定部分没有问题，作为被侵害的受害人一方，才有可能接受与加害方进行的“和解”。因此，所谓和解，并不是、也不可能就犯罪人所犯罪行的性质部分进行讨价还价，而仅仅是对量刑及民事赔偿部分进行的协商。那种认为刑事和解就什么都可以讨价还价、甚至可以牺牲刑法确定性的观点和做法是对法律和司法尊严的亵渎。
二、正确定位刑事和解中被害人的地位，明确司法机关对刑事和解审查认可的程序
在刑事和解中应确定为被害人的角色，把握好尺度以达到加害人、被害人和社会之间的利益平衡，不能盲目地抬高或者基于理论需要而过度推崇被害人的地位，更不能以此处罚来挑战、冲击国家公权力对犯罪等恶性的干预和惩罚。刑事和解制度不仅仅是单纯的程序问题，而且是程序与实体复合的问题，它在某种程度上反映了被害人刑事实体处分权与国家审查认可权的复合。被害人有权请求司法机关适用刑事和解制度，但这仅仅是一种请求的权利，司法机关掌握着最终的审查决定权，双方的和解必须经过司法机关的认可，才具有法律效力。
尽管刑事和解充分发挥了刑事案件中犯罪人和被害人双方解决纠纷的积极性，有着理论和实践中的种种优点，但是，有两个重要问题却是必须面对的：（1）如何保障刑事和解的过程中不存在当事一方对另一方的欺诈、威胁甚至暴力侵害，即刑事和解的达成如何才能确保双方的真诚与自愿；（2）如何确认加害人已经去除犯罪的人身危险性，不再对社会具有危害性？因为个案中的和解并不一定表明加害人就不再危害其他社会个体。这时，就需要国家司法机关的介入，对被害人基于其刑事实体处分权提出的和解请求进行审查，然后根据案件的实际情况作出认可与否的判断。
在司法机关介入之时，当事人中的一方可以提出刑事和解违背自愿的主张及其证据，由司法机关作出最终的裁判；司法机关当然也有权主动进行审查，根据犯罪事实与法律规定判断加害人的人身危险性，比如是否属于累犯等。这就在实质上解决了刑事和解中单凭被害人和加害人所无法解决的上述两个问题。所以，刑事和解协议的达成应该有国家司法权利的介入和审查、确认，从而使这样的活动能在两个层面上得以合法化：一是确保和解出于双方的真诚与自愿，有利于社会关系的回复；二是避免加害人的人身危险性被忽略并因此而导致对社会造成危害。
在司法实践中，对于不同的刑事案件，国家司法机关介入的程度可以有所不同。对于轻微刑事案件，当被害人基于其刑事实体处分权提出和解请求时，从效率的角度考虑，国家司法机关可以从形式上审查刑事和解请求；对于较为严重的刑事犯罪案件，国家司法机关的实质审查更是必不可少。应确立司法机关认可犯罪人和被害人双方和解协议的重要且唯一的法理依据在于：犯罪人已经真诚回改，对其适用刑罚从功利主义角度考虑已经变得意义不大。因此国家司法机关审查之后的结果可能有两种：一是认可、接受受害人基于其刑事实体处分权提出的和解请求，适用刑事和解制度；二是根据案件的实际情况认为不适合适用刑事和解制度，因而不认可受害人的和解请求。
因此在可以适用刑事和解制度的案件中，虽然被害人就和解协议的内容具有充分的自主决定权，但是，对其诉讼的实体结局仍然没有自主决定权—决定权掌握在审查案件的司法机关手中。也即和解协议必须经过司法机关的认可和接受才能发生效力，即承认犯罪人和加害人的和解协议并在定罪或者量刑中以从宽处罚的方式体现这种认可和接受。
三、建立刑事被害人国家补偿制度
当前我国司法实践中为何会出现一定数量的刑事案件“私了”的现象，与刑事附带民事诉讼存在的一个突出问题有关：刑事附带民事诉讼执行率低，罪犯的赔偿意识弱。当被告人被判刑之后，判定赔偿部分的判决书几乎成了一纸空文；而如果被害人事先与被告人和解，被告人能得到减刑，被害人就能拿到赔偿。出现类似情况既与一些被告人没有赔偿能力有关，也与被告人故意转移或者隐瞒财产，以赔偿来要挟被害人要求减刑有关。面对这种现实，要保证刑事和解中被害人的谅解出于内心的真正自愿就必须建立相关的配套措施。除了进一步完善被害方有权申请对被告人的财产进行诉前财产保全和先予执行的制度外，建立刑事被害人国家补偿制度尤为重要。
刑事被害人国家补偿制度，是指国家对一定范围内受到犯罪侵害而又未能从犯罪人或其他渠道得到充分赔偿的刑事被害人或其家属，通过法定程序给予一定补偿的制度。在构建了刑事被害人国家补偿制度的前提下，那些因犯罪而使经济陷入十分困难的被害方就有了最基本的生活保障，被害方就会更慎重地考虑与被告人和解。只有被害人在其日常生活能得到最基本保障的基础上，同意于被告人和解，接受被告人的积极赔偿或者加倍赔偿，进而同意给被告方减刑，才可以说是比较能充分体现出被害方的自愿。此外，也有利于积极预防加害人利用赔偿要挟减刑的目的。
