浅谈房屋租赁合同终止后添附物的处理
安徽明和律师事务所王明水
〔内容提要〕由于我国《物权法》对添附制度未作规定，而相关法律、法规及司法解释规定又过于简单笼统，导致司法实践中对房屋租赁合同终止后添附物的处理尺度
不一，本文努力从动产与不动产附合的原理入手，提出了处理房屋租赁合同终止后添附物的原则。
关键词： 房屋租赁 添附物 处理原则
在处理房屋租赁合同纠纷中，常常因租赁合同对租赁物进行改善或增设物的处理约定不明确或未作约定，加之法律、法规规定比较原则，处理起来比较棘手，致使对添附物的处理各地尺度不一，直接影响当事人的切身利益。对此，笔者仅就房屋租赁合同终止后如何处理添附物的问题，作点肤浅的探讨。
一、关于房屋租赁活动中添附物范围
何谓房屋租赁活动中的添附物、添附物包括哪些方面，现有法律并无明确规定。笔者认为，房屋租赁活动中的添附物至少应包括两个方面，即装修物（或称对租赁物的改善）和增设物（或称增设他物）。从建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》第二条第二款规定 “本规定所称的建筑装饰装修，是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。”来看，装修物应是指安装、修饰在建筑物或构筑物上的装饰装修材料，它不包括在原建筑物上的扩建、改建物，也不应包括增设在建筑物或构筑物上的空调、电梯、水电等设施或设备等。从建设部发布的《城市房屋租赁管理办法》第二十三条 规定“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及设施，不得擅自拆改、扩建或增添”来看，增设物应主要是指扩建、改建物或增设的他物。但因扩建、改建或增设的他物已固定在房屋之上，虽然可以拆除，但往往拆除和重新安装费用却很高，一旦拆除也会影响其本身的价值，而且有时也会损坏房屋本身，所以从经济的角度出发，应当将这些扩建、改建物或增设的他物连同装修物一起，作为房屋的添附物处理，因此，笔者认为，应当将房屋租赁中承租人对房屋的装修和增设概括为添附物。
二、添附的法律含义
在民法理论中，添附是混合、附和、加工三者的总称。附合是添附中最主要的一种形式，是指不同所有权人的物相结合成为一物，形成新的财产。在民法理论中，动产所有权可以因添附中的附合而取得。附合包括动产与动产的附合和动产和不动产的附合。动产与不动产附合的一般原则是，依不动产为主物，由不动产之所有权人取得附合其上的从物的所有权。对从物物主的损失，法律一般依其是否具有善意而定，从物所有权人为善意附合，有权依不当得利的法律规定要求主物物主赔偿损失；从物所有权人为非善意附合的（如在承租的住房内设置不利于房屋的建筑物），则反而应承担排除损害的责任。动产与不动产附合需要具备以下条件：一是必须动产附着于不动产之上，即附着者为动产，被附着者为不动产；二是动产成为不动产的重要组成部分，即二物结合以后，不经毁损或变更其性质而不能分离；三是动产与不动产属于不同的人所有，即同属一人时则不发生不动产所有人取得他人动产所有权的问题。在房屋租赁纠纷中所涉及的添附物，就是指动产和不动产的附合。承租人对不动产的改善或者增设物，其中那些能够拆除，又不影响其自身价值的设备设施，与附合构成要件不相符合，故不属于动产与不动产的附合。只有那些不经毁损或变更其性质而不能分离的改善或增设物，才属于动产与不动产的附合。根据上述附合原理，实践中常把房屋租赁活动中的添附物，界定为附合于房屋并与房屋融为一体不可分离的装修和增设物，或分离后大大降低这些财产以及房屋本身价值，不包括可以拆除，又不影响自身价值的增设物
三、我国现行法律对处理添附的有关规定及其缺陷
添附是财产所有权取得的一种形式，也是物权变动的一项重要规则，是物权法的范畴，但我国物权法对此没有规定，现有的法律、法规规定过于原则简单，主要有：
1、《中华人民共和国合同法》第223条。该条规定，“承租人经出租人同意，可以对租赁物改善或增设他物。”“未经同意的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。”
2、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第86条。该条对合法添附的物权归属作了简单规定：“非财产所有人在使用他人的财产增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有权人，造成财产所有权人损失的，应当负责赔偿。”
3、《城市房屋租赁管理办法》第23条。该条规定：“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。明确需变动的，必须征得出租人的同意并签订书面合同。因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。”
从上述规定不难发现，现有法律对关于房屋租赁纠纷中添附物的处理的规定比较笼统简单，如最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第86条中只有财产所有人同意附合的情况下产生争议的处理办法，如果财产所有人不同意附合，其添附物怎样处理没有规定。而《合同法》和《城市房屋租赁管理办法》对添附物的处理并未涉及。添附属于物权法的范畴，物权法以规范财产归属关系和保障财产归属秩序为内容，其注意保护的是经济生活静的安全，以实现其财产归属之功能。添附理论的目的，一是为了解决一物分属不同所有人不利于所有权稳定的情况，其次是为了充分地实现物的使用价值和经济价值，而我国物权法对添附制度未作规定，不能不说是一种遗憾。
四、 司法实践中对房屋租赁合同终止后处理添附物应把握的原则
由于我国《物权法》对添附制度未作规定，《民法通则》对增添物的处理也没有直接规定，我国《合同法》第223条、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第86条、《城市房屋租赁管理办法》第23条规定又过于笼统，而司法实践中具体案件的情况千差万别，所以上述有关动产与不动产附合的理论应成为处理房屋租赁纠纷中此类问题的重要依据。笔者认为，在处理房屋租赁纠纷案件涉及承租人的添附物及其补偿时，应坚持下列原则：
1、当事人约定原则。适用于承租人在取得房屋所有人同意的情况下对租用房屋进行装修或增设，双方事先约定了具体的处理条款，且该房屋租赁合同属正常终止的情形。在房屋租赁纠纷中，经房屋所有人同意的装修和增设是一种合法的添附行为，对装修和增设投入损失的承担按当事人事先约定处理，这是民法自愿原则和民事权利处分原则在此类纠纷处理中的具体适用。最高人民法院在《贯彻执行民法通则若干问题的意见》（下称《意见》）第86条中规定：“非产权人在使用他人财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理。”此为确立当事人约定原则的直接法律依据。
在依据当事人约定原则处理承租人的租赁物时，如原租赁合同属非正常终止（如合同无效或被解除），即使当事人事先约定了具体处理条款，笔者认为也不能按约定处理，因为当事人双方对添附物处理的事先约定是基于原租赁合同正常履行，是附条件约定，当租赁合同无效或被解除时，当事人原先据以约定的情势已发生变更，若仍按原约定处理，难免危及无过错方的利益。
2、侵权责任原则。适用于承租人在没有取得房屋所有人同意的情况下，私自对承租房屋所进行的装修或增设行为。根据物权法的规定，财产所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利，非财产所有人只有在取得所有权人的同意之后，才能在他人的财产上从事添附行为，否则属于民事侵权行为。在房屋租赁活动中，房屋承租人只取得承租房屋的使用权，在未取得所有权人同意的情况下进行装修或增设，实质上已侵犯了房屋所有人的所有权，承租人在交还房屋时，原则上应对承租房屋恢复原状，造成出租人损失的还应负赔偿责任。《合同法》第223条规定：“未经同意的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。” 《城市房屋租赁管理办法》第二十三条规定：“…因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。” 最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第86条规定：“…没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除”。上述规定是侵权责任原则的主要依据。
3、过错责任原则。在承租人在取得房屋所有人同意的情况下进行装修或增添，但租赁合同属非正常终止，如合同无效或被撤销、解除的情形。在此种情形下，必然存在着一方或双方当事人的过错行为，应适用过错责任原则处理承租人对租用房屋进行的装修或增设。
（1）租赁合同因出租人违约而解除，导致租赁合同不能继续履行，承租人对房屋添置的添附物，由出租人按添附物的现存审计鉴定价值予以折价赔偿。
（2）租赁合同因承租人违约而解除，导致租赁合同不能继续履行，对于承租人添置的添附物应当无偿归出租人所有，承租人无权再向出租人主张折价补偿。
（3）合同无效或被撤销，应当根据《民法通则》第61条规定承担返还各自所得的财产、恢复原状，造成损失的，根据过错责任的大小，承担相应的赔偿责任。
4、公平原则。因不可抗力导致合同终止的，出租人应当按公平原则给予承租人进行补偿，即由出租人给予承租人装修物和增设物可利用价值经济补偿，现存鉴定价值与可利用价值之间的差额为承租人的损失，该损失依公平原则由双方分担。如属于拆迁致合同终止的，在无约定的情况下，对承租人的补偿，以拆迁人给予的补偿额为准，而不存在损失分担问题。
参考书目
①吕伯涛：《适用合同法重大疑难问题研究》 人民法院出版社2001年版。
②陈龙业：《物权法百问通●财产取得与保护》 中国法制出版社2007年版。
③陈国强：中经法案《物权法》、《物业管理条例(修订版)》案例读本中国经济出版社2008年版
第七次中欧领导人会晤联合声明
中国 欧盟
第七次中欧领导人会晤联合声明
（2004年12月8日，海牙）
1、第七次中国－欧盟领导人会晤于２００４年１２月８日在荷兰海牙举行。中华人民共和国国务院总理温家宝代表中国出席了会晤。欧洲理事会主席荷兰首相扬·彼得·巴尔克嫩德、欧盟委员会主席若泽·曼努埃尔·巴罗佐及欧盟理事会秘书长兼欧盟共同外交与安全政策高级代表哈维尔·索拉纳代表欧盟出席了会晤。
2、中国外交部部长李肇星、商务部部长薄熙来、荷兰外交大臣贝尔纳德·博特、欧盟委员会对外关系委员贝妮塔·费雷罗－瓦尔德纳、欧盟委员会贸易委员彼得·曼德尔森等参加了会晤。
3、双方领导人回顾了中欧关系的发展，对第六次领导人会晤以来所取得的进展表示欢迎。双方认为一年来双方高层互访频繁，各领域对话与合作富有成效，这些进展是在双方发表并在２００４年２月中欧关系研讨会上进一步明确的双方政策文件指导下取得的。双方期待着２００５年中欧建交３０周年之际庆祝双边关系所取得的成就。
4、双方领导人相互通报了各自发展情况。中方欢迎新一届欧盟委员会和欧洲议会的产生、欧盟扩大，以及欧盟成员国国家元首和政府首脑就《欧洲宪法条约》达成一致。双方确认欧盟的深化和扩大应有利于进一步加强中欧关系。欧方肯定了中国在社会和经济改革方面取得的成就。
5、双方确认，为适应近年来不断发展的中欧关系，将继续积极探讨达成新的伙伴合作协定的可行性。
6、双方签署了《中欧防扩散和军控联合声明》，相互确认对方为防扩散和裁军领域的重要战略伙伴。双方认为，中欧加强在防扩散领域的合作将有利于多边防扩散进程，也有利于进一步扩展和深化中欧全面战略伙伴关系。双方确定了在此方面优先开展合作的具体领域。
7、中国和欧盟确认中欧关系近年来在各个领域取得了显著进展。在此背景下，双方讨论了欧盟对华军售禁令问题。欧方确认，欧盟有解除禁令的政治意愿，并将为此继续努力。中方欢迎此积极信号，认为这有利于中欧全面战略伙伴关系的良好发展。
双方重申了有关立场，同意继续就此问题保持磋商。中方再次强调，在此问题上的政治歧视是不可接受的，应予立即消除。欧方重申加强欧盟武器出口行为准则实施的工作正在继续。
8、欧方重申继续奉行一个中国政策，希望通过建设性对话和平解决台湾问题。中方赞赏欧盟坚持一个中国政策，并重申了在台湾问题上的原则立场。
9、双方领导人认为中欧人权对话加强了双方的相互理解，同意继续目前进行的人权对话，努力使对话及有关双边合作项目取得更有意义、更积极的实际成果。双方强调尊重有关国际人权文书中规定的国际人权标准，包括少数民族权利，致力于同联合国人权机制合作。在这方面，中国致力于尽快批准《公民权利和政治权利国际公约》。他们也注意到国际刑事法院在全球打击种族灭绝罪、战争罪及反人类罪斗争中的重要性。双方领导人强调在人权领域采取实际行动的重要性，并重申双方致力于在平等和相互尊重的基础上进一步加强在人权领域合作与交流。
10、双方领导人强调，便利人员往来和合作打击非法移民活动是双方优先考虑的问题。本着完全互惠的精神，领导人讨论了遣返和便利签证问题。他们希望，一旦技术和法律条件允许，将尽快启动有关上述问题的谈判。他们也讨论了入境程序问题。欧方强调欧中在打击非法移民和贩卖人口方面开展合作的重要性。
11、双方领导人对具有里程碑意义的《中国旅游团队赴欧共体旅游签证及相关事宜的谅解备忘录》（旅游目的地国）的生效表示欢迎，指出旅游将增进中欧人员的接触和加深相互了解。双方强调应确保备忘录的规定能得到顺利、有效的实施。
12、双方对中欧之间富有活力的贸易关系表示欢迎。在２００４年，欧盟成为中国最大的贸易伙伴，而中国成为欧盟的第二大贸易伙伴，这是最好的证明。双方领导人对在会晤期间召开的中欧工商峰会表示欢迎。双方重申将通过改善双方的市场准入和增加投资机会来实现贸易关系中相互利益的最大化。
双方领导人重申完全履行世界贸易组织承诺和加强多边贸易体系的重要性。欧盟同意继续帮助中国在能力建设方面的努力，同时双方对２００４年第二期世界贸易组织对华援助项目的启动表示欢迎。
双方领导人对７月多哈发展议程所取得的进展及多哈回合谈判的新势头表示欢迎。双方同意加强合作，为在香港举行的世界贸易组织部长级会议做好准备。双方强调日益增多的双边磋商有助于在许多贸易问题上取得重要进展，特别是双方在卫生与植物卫生措施及技术性贸易壁垒方面合作的增多促成了解除贸易限制方面取得的进展。双方保证要进一步加强贸易对话机制，以解除余下的贸易问题。双方领导人表达了继续和加强打击侵犯知识产权行为的意愿。
13、中方重申对完全市场经济地位问题的关注，强调此问题的解决对深化中欧关系的重要性。欧方对中国在市场经济建设方面的积极取向表示欢迎，双方欢迎成立工作小组，旨在积极确定切实解决此问题的方法。
14、会晤期间，双方签署了《中欧海关合作协定》，这对便利贸易往来以及打击假冒等违反海关法和欺诈的行为至关重要。双方续签了《中欧科技合作协定》。《中华人民共和国政府与欧洲原子能共同体和平利用核能研发合作协定》的签署启动了和平利用核能领域的研究合作，并对双方研究人员开放研究设施。
双方领导人同意签署“中欧信息社会项目”、“中欧经理交流与培训项目”和“中欧社会保障改革项目”和“Erasmus Mundus中国窗口项目”等四个新的中欧合作项目财政协议。欧盟将在中欧发展合作“支持中国经济和社会改革”项下为此提供６１００万欧元的援助。
15、双方领导人对各领域合作取得的进展表示满意。双方于２００４年１０月签署的伽利略计划技术合作协议，使中国成为第一个充分参与该共同体框架的非欧盟国家。中方的参与为更多实实在在的科学和工业合作项目打开了大门。双方欢迎第五次中欧能源大会成功召开后能源对话呈现的新势头。希望将于２００５年５月在北京举行的“中欧科技政策和战略高层论坛”将促进在科技发展战略上的相互了解，促进中欧科技合作向纵深发展。希望空间科学、应用和技术合作对话将推动双方航天企业和科研机构开展联合项目的合作。
16、双方领导人鼓励中欧主管部门之间加强对话与合作，对建立中欧就业和社会事务对话和合作机制表示欢迎。双方对第六次会晤以来在宏观经济政策和金融市场管理等问题上的初步接触表示欢迎，同意在相关领域开始对话进程。双方领导人对首次就平衡发展、地区政策、农村发展等问题开展的对话与交流表示满意，同意明年召开中欧区域经济发展研讨会。
双方领导人对中欧知识产权对话、工业和竞争政策对话表示欢迎，同意双方进一步探索加强知识产权领域合作的可能性，特别是通过进一步加强政府和企业之间的磋商与合作，进一步密切包括人员交流在内的知识产权有关部门的合作。双方领导人支持信息社会对话继续在高层次进行。
双方领导人对《中欧海运协定》第二次执行会议的结果表示满意，在该会议上双方在关于应对目前和未来海运政策挑战方面体现出非常重要的一致观点，并期待着在国际范围内进一步加强有关贸易和海运问题的双边合作。双方领导人对中欧民航领域对话的进展及紧密合作表示欢迎，同意进一步深化民航合作，包括民航工业和技术合作，解决一些突出问题，为将来可能签订《中欧民航协定》开辟道路。第八次领导人会晤时公布进展情况。中方对加强技术合作兴趣浓厚，并愿意参与《中欧民航合作计划》以外的项目。双方将于２００５年上半年共同举办中欧航空峰会。
双方领导人希望欧盟经社委员会和中国经济社会研究会，根据２００２年两会负责人签署的备忘录，在双方公民社会组织间建立对话机制。
双方一致认为，应在中欧法律和司法合作项目的基础上，进一步探讨加强法律交流，特别是法律执业人员培养方面的合作，尝试建立双边教育培训机构。
17、双方领导人欢迎中国学生通过中欧教育合作机制，特别是近期启动的Erasmus Mundus项目赴欧进行研究生学习，也欢迎下一学年在Erasmus Mundus项下为此启动“中国窗口”项目。双方鼓励和支持开展更多的学者学生交流。
18、双方领导人对正在进行的中欧合作项目，特别是在经济和社会改革领域及环境和可持续发展领域取得的进展表示欢迎。同时，欧方希望在其他领域，尤其是支持公民社会发展领域的合作取得更快发展。双方对２００４年度规划中的项目预算大幅度增加表示满意。
19、双方领导人强调，双方就正在进行中的中、欧、日、韩、俄、美关于建立ITER（国际热核实验反应堆）组织的谈判进行了密切而富有成效的对话。欧盟对中国支持欧盟的ITER候选场址表示满意和感谢。双方领导人期待着ITER选址谈判尽快有结论。
20、双方领导人重申在环境保护方面的共同承诺，鼓励扩大和深化在该领域高层对话的努力。双方强调在生物多样性保护和水治理领域的合作富有成果。双方均认为机动车排放量的减少有益于健康和环境，并同意继续支持中国借鉴欧盟排放标准。双方可以利用技术转让和有关方法学、政策工具和实施手段的信息交流以及人员交流和项目执行等方式在环境问题上发展富有活力的伙伴关系。双方强调进一步落实世界可持续发展首脑会议后续行动，加强在《联合国气候变化框架公约》及其《京都议定书》方面的合作十分重要。双方欢迎《议定书》将于２００５年生效。
21、双方领导人强调执行２００１年联合国大会通过的有关艾滋病宣言的重要性。鉴于该流行病的全球性，双方认识到加强与艾滋病及其他新发传染疾病斗争合作的重要性，赞赏联合国大会通过的关于加强全球公共卫生能力建设的有关决议。双方强调增加抗艾滋病病毒药物供应能力及包括开发疫苗和杀菌剂、采取减轻危害方法及宣传更安全和负责任的性行为等预防措施的重要性。欧盟对中国近期将不得歧视传染病人、病源携带者和疑似传染病人的条例纳入新修订的《传染病防治法》表示欢迎，认为这是减少侮辱和指责濒危人群或感染者的重要一步。欧盟欢迎中国近期启动了全球基金中国艾滋病项目。中国赞赏欧盟是该基金的主要捐助者，鼓励欧盟继续支持中国防治艾滋病的努力并大力提供资助。
22、双方领导人就共同关心的国际和地区问题深入交换了意见。双方领导人重申中国和欧盟致力于以联合国为核心促进世界和平、安全和可持续发展。双方表示大力支持振兴和改革联合国，以应对现存和新的挑战和威胁。双方强调联合国高级别名人小组报告应作为这方面讨论的基础，同时强调任何改革方案均须经各方协商一致决定。双方强调实现千年发展目标的重要性，并十分重视在此领域加强双边和多边合作。在这一领域，双方强烈希望２００５年联合国首脑会议取得成功，同意对采取一种全面、平衡的方法来落实千年宣言和千年发展目标以及处理有关和平、安全给予支持。可持续发展委员会第１３次会议（２００５年４月召开）的成功对此将十分重要。
23、双方重申致力于打击恐怖主义，并重申反恐行动必须符合《联合国宪章》的宗旨和原则及充分尊重人权和相关国际法准则。双方强调联合国在反恐方面的主导作用以及普遍执行与反恐有关的所有联合国安理会决议、联合国反恐公约和议定书的重要性。双方承诺支持起草《关于国际恐怖主义的全面公约》的草案。双方强调加强区际和区域合作，特别是亚欧会议和东盟地区论坛框架下进行的合作非常重要。
24、双方领导人对地区冲突带来的不稳定影响深表忧虑。双方领导人欢迎恢复伊拉克完全主权，表达了致力于执行联合国安理会第１５４６号决议的坚定承诺，以支持包括２００５年选举在内的伊拉克政治进程。双方同意在实现伊拉克重建及恢复和平与繁荣的多边努力中共同合作。
中欧双方赞赏彼此为推动政治解决伊朗核问题所作努力。中国和欧盟欢迎法、德、英三国在高级代表的支持下，与伊朗就伊暂停铀浓缩和后处理活动达成的协议。中欧双方希望欧盟与伊朗为就长期安排达成均可接受的协定而开展的谈判能取得进展，协定内容应包括伊朗核计划完全用于和平目的的客观保证，以及伊朗核问题应在国际原子能机构框架内尽早得到解决。
双方强调他们同阿富汗政府合作以支持阿富汗重建和稳定的坚定承诺，对１０月举行的阿总统选举表示欢迎。双方领导人赞同朝鲜半岛无核化目标，深信该问题能够通过对话得到和平解决。欧盟赞扬中国在推动六方会谈进程方面起到的关键和积极作用。双方领导人希望朝鲜继续采取积极举措更充分地参与国际社会事务。双方领导人就缅甸局势交换了意见。
25、双方领导人对第七次领导人会晤的良好气氛和取得的巨大成果表示满意，强调决心进一步扩大和深化中欧关系，使中欧全面战略伙伴关系迅速走向成熟。
