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岳阳市人民政府关于印发岳阳市经济适用住房管理规定的通知

作者:法律资料网 时间:2024-06-30 19:02:35  浏览:9573   来源:法律资料网
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岳阳市人民政府关于印发岳阳市经济适用住房管理规定的通知

湖南省岳阳市人民政府


岳政发[2007]10号

岳阳市人民政府关于印发岳阳市经济适用住房管理规定的通知


各县、市、区人民政府,岳阳经济开发区、南湖风景区、屈原管理区,市直及中央、省属驻岳各单位:

《岳阳市经济适用住房管理规定》已经市政府第62次常务会议讨论通过,现印发给你们,请认真遵照执行。



二○○七年五月十日





岳阳市经济适用住房管理规定







第一章 总 则



第一条 为规范经济适用住房建设、交易和管理行为,切实解决低收入家庭住房困难,根据有关法律、法规,结合我市实际,制定本规定。

第二条 本规定所称经济适用住房,是指政府提供优惠政策,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。

第三条 本市行政区域范围内从事经济适用住房的建设、交易、实施经济适用住房管理,适用本规定。

第四条 市、县(市)人民政府根据本地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素,合理确定经济适用住房发展目标、建设标准和供应对象。

第五条 市、县(市)人民政府房地产行政主管部门(以下简称“经济适用住房主管部门”)负责本行政区域内经济适用住房的实施和管理工作。

市、县(市)人民政府发展改革、国土资源、规划、建设、财政、物价、监察等行政部门和金融机构按照各自职责分工,负责本行政区域内经济适用住房的有关工作。

第六条 经济适用住房按照统一规划、合理布局、市场运作、公开透明的原则建设,坚持综合开发、配套建设。



第二章 开发建设



第七条 市、县(市)人民政府应当在做好市场需求分析和预测的基础上,编制本行政区域内经济适用住房发展规划。经济适用住房主管部门会同同级发展改革、规划、国土资源等行政主管部门根据土地利用总体规划、城市总体规划和经济适用住房发展规划,做好项目储备。

第八条 市、县(市)发展和改革部门应当会同建设、房产、规划、国土资源行政主管部门依据经济适用住房发展规划和项目储备情况,编制经济适用住房建设投资计划和用地计划。经济适用住房建设用地应当纳入当地年度土地供应计划。

第九条 经济适用住房建设应当控制在当年住宅建设总量的8%以内,因实际情况需要调整的,应经市、县(市)人民政府批准。

第十条 经济适用住房的规划设计应当符合设计规范,坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则,并结合全面建设小康社会目标,优选规划设计方案。

经济适用住房小区的配套基础设施及公共设施应当与主体工程同时设计,同步建设,同期交付使用。

经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准,积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备,提高建设水平。

第十一条 经济适用住房户平建筑面积控制在85平方米以内。在规定的户平面积范围内,合理确定经济适用住房的单户面积和各类户型的比例,单户建筑面积最高不得超过90平方米。

第十二条 经济适用住房主管部门负责经济适用住房建设项目审核,发展改革部门负责核准。经济适用住房主管部门应将项目情况予以公示。

第十三条 经济适用住房开发建设实行项目法人招标,参与招标的房地产开发企业必须具有相应的资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉。

第十四条 项目法人招标工作由市、县(市)人民政府招投标管理办公室负责组织实施,并会同经济适用住房主管部门对投标人的资格进行审查,监察部门依法对招投标实施全程监督。

第十五条 经济适用住房建设项目法人确定后,经济适用住房主管部门应当依法与项目法人签订经济适用住房建设项目责任书,责任书中应明确单套住宅建筑面积、户型比例以及应当配套建设的物业管理用房、商业网点用房面积,项目法人应严格按照责任书确定的建设内容进行建设。

第十六条 经济适用住房建设项目责任书签订后,项目开发单位应当持责任书和相关资料按基本建设报批程序到发展改革、规划、国土资源、建设等部门办理有关手续。经批准同意后,在规定的期限内开工建设,并在开工前报经济适用住房主管部门备案。

开发建设经济适用住房,严格执行项目资本金制度。

第十七条 承担经济适用住房项目的房地产开发企业,应当对开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。

经济适用住房交付使用时,开发企业应当向购房人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并按《住宅质量保证书》和合同约定承担保修责任。



第三章 优惠政策



第十八条 经济适用住房建设用地应当符合土地利用总体规划和城市总体规划,实行行政划拨方式供应。严禁以经济适用住房名义取得行政划拨土地后改变土地用途,变相搞商品房开发。如因特殊情况确需改变土地使用性质,应当按照有关规定重新报批。

第十九条 经济适用住房小区外基础设施、公共设施建设由当地人民政府负责。小区内非营业性配套公共建设项目按实列入成本。经济适用住房项目的行政性收费全免、事业性收费减半、服务性收费给予优惠。

第二十条 经济适用住房开发建设企业可以以经济适用住房在建项目作抵押,向商业银行申请住房项目开发贷款。

用于个人购房贷款的住房公积金,可优先向购买经济适用住房的个人发放。

第二十一条 经济适用住房建设用地的征地拆迁工作由国土资源行政主管部门组织实施,并依法推行货币补偿办法。

第二十二条 政府重点工程拆迁项目拆迁安置时,被拆迁人符合经济适用住房购买条件的,可以优先购买经济适用住房。

鼓励单位统一组织符合购买经济适用住房条件的职工家庭或个人购买经济适用住房。



第四章 价格的确定和公示



第二十三条 经济适用住房的价格实行政府指导价。制定经济适用住房价格,应当以保本微利为原则,其销售基准价格和浮动幅度应当按照国家《经济适用住房价格管理办法》和《湖南省经济适用住房价格管理办法》确定。

第二十四条 经济适用住房价格由物价主管部门会同经济适用住房主管部门,在项目开工之前确定,并向社会公示;因特殊情况需要调整价格的,房地产开发企业应当在经济适用住房销售前,核算住房成本并提出书面定价申请,报送物价部门确定。凡未按规定确定或审批价格的,不得销售。经济适用住房销售应当明码标价,销售价不得超过公示的基准价格和浮动幅度,不得在价格之外收取任何未予标明的费用。

第二十五条 经济适用住房主管部门应当及时将可以销售的经济适用住房的位置、数量、套型、单套建筑面积、基准价格等情况予以公示。



第五章 销售及售后管理



第二十六条 同时具备下列条件的家庭限购一套经济适用住房:

(一)具有当地城镇户口;

(二)家庭人均收入低于上年度本市、县(市)城镇居民人均可支配收入线;

(三)无房或现住房面积低于上年度本市、县(市)城镇居民人均住房面积的住房困难家庭;

(四)市、县(市)人民政府规定的其他条件。

第二十七条 购买经济适用住房的,购房人应当填写经济适用住房购房申请表,持下列材料向经济适用房主管部门提出申请:

(一)户籍证明,婚姻状况证明,家庭成员身份证明;

(二)所在单位或街道办事处出具的家庭收入证明、住房情况证明;

(三)市、县(市)人民政府规定的其他材料。

上款第(二)项规定的家庭收入证明,有工作单位的,由单位出具;无工作单位的,由街道办事处出具,或者提供劳动保障部门出具的享受失业保障的证明;享受城市最低生活保障的,由民政部门出具相关证明。

本条规定的证明材料,有关部门应当在5个工作日内出具,并对出具材料的真实性负责。

第二十八条 经济适用住房主管部门受理购房人的申请后,应当在5个工作日内进行核查,对符合经济适用住房购买条件的,予以公示,公示期为10天。对不符合经济适用住房购买条件的,书面通知申请人,并说明理由。

经公示有投诉举报的,由经济适用住房主管部门会同有关部门进行调查、核实;对不符合购房条件的申请人,应当取消其申请资格并以书面形式告知。对无投诉举报和经调查、核实投诉举报不实的,经济适用住房主管部门应当发给《经济适用住房准购证》。

经济适用住房销售供不应求时,可以采取轮候方式确定购买者。经批准购买经济适用住房的家庭自批准之日起两年内未购买的,应当重新申请;选房后自愿放弃购买的,两年内不得申请购买经济适用住房。

第二十九条 经济适用住房开发建设企业与申请人签订经济适用住房买卖合同后,应当在合同签订之日起30日内到当地经济适用住房主管部门备案。

未取得《经济适用住房准购证》的,开发建设企业不得向其销售或者预售经济适用住房。

经济适用住房开发建设企业在未取得预售许可证前,不得以任何方式预售经济适用住房;依法预售经济适用住房的,预售款由房地产行政主管部门监管,专款用于经济适用住房的建设。

第三十条 经济适用住房在交付使用后,开发建设企业或购买人应当持《经济适用住房准购证》、《经济适用住房买卖合同》、购房发票等有关资料办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》。两证应当分别注明经济适用住房、划拨土地。

第三十一条 经济适用住房购买人取得房屋权属证书未满五年要求出售经济适用住房的,只能出售给取得《经济适用住房准购证》的对象,价格按同期经济适用住房价格计算。

经济适用住房购买人取得房屋权属证书五年后,可以以市场价出售经济适用住房。出售时,除执行普通住房交易的有关规定外,房屋出售人应向当地政府交纳成交额1%的综合地价款;成交价明显低于市场价的,按评估价格确定该房屋收取综合地价款的基数。综合地价款专项用于经济适用住房配套建设。

购房人出售经济适用住房后,不得再申请购买经济适用住房,经批准换购经济适用住房的除外。

第三十二条 对新建成的经济适用住房小区,要严格按照有关规定,全面推行社会化、专业化、市场化的物业管理。

经济适用住房购买人应当按照国家有关规定缴存房屋维修资金。



第六章 监督管理



第三十三条 各有关部门要按照各自的职责加强对经济适用住房交易中违法、违规、违纪行为的查处:

(一)开发企业擅自改变规划设计,扩大经济适用住房户型建筑面积的,由规划部门查处;

(二)开发企业擅自提高经济适用住房销售价格的或在标价之外收取其它未标明费用的,由物价部门查处;

(三)开发企业擅自改变经济适用住房建设用地用途的,由国土资源部门查处;

(四)开发企业擅自向未取得经济适用住房购买资格的家庭或个人出售经济适用住房的,由经济适用住房主管部门查处。

第三十四条 经济适用住房购买人采用瞒报、虚报等欺骗手段取得经济适用住房的,由经济适用住房主管部门责令退回所购房屋或者按照商品房价格向经济适用住房主管部门补交房价款,并可提请购房人所在单位进行行政处分。

第三十五条 有下列行为之一的,由所在单位或行政监察机关对有关单位的主要负责人和直接责任人给予行政或纪律处分:

(一)将不符合规定要求的项目列入经济适用住房年度建设计划的;

(二)向不符合购买条件的人员,发给《经济适用住房准购证》的;

(三)为购买经济适用住房的个人出具虚假证明材料的;

(四)其他失职、渎职行为。

第七章 附 则



第三十六条 本规定自发布之日起施行。




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吕某的行为是贪污还是盗窃

苏永山


案情:张某系国家工作人员,王某、吕某系个体工商户。2003年1月至7月,张某和王某多次有预谋地,利用张某保管财物的便利条件,窃取张某所在单位某国有输油企业的公共财物,数额近2万元。2003年8月14日,吕某到王某处办事时,王某约吕某一同去某输油企业盗窃财物,但并没有告诉吕某该企业张某也参加盗窃。当晚10时许,王某带吕某来到张某所在单位的后门,让吕某驾驶运输工具三轮车在门口望风。王某通过电话联系张某后,张某将王某带入单位院内,王某将张某事先打包准备好的8台电机拿出,由吕某驾驶三轮车将电机运走。整个案件过程中,吕某与张某没有见面,张某也不知道吕某参加盗窃,该8台电机价值2000元,销赃后,吕某分得赃款300元。
分歧:本案中,对王某与国家工作人员张某勾结,利用张某职务便利,多次共同窃取公共财物,构成贪污罪共犯没有异议,但是对于吕某参加作案的一起中,对张某、王某、吕某的行为如何定性,产生分歧,形成二种不同意见。
第一种意见认为,该三人行为属贪污罪的共犯,吕某因为仅参与一起,且数额只有2000元,没有达到贪污罪的立案标准,所以不构成犯罪。
第二种意见认为,张某和王某构成贪污罪共犯,吕某的行为构成盗窃罪。
评析:本案三个行为人之间的两两结合,导致张某、吕某相互不知对方参加作案,从而也就形成了两个犯罪故意内容,一是张某与王某的相互勾结利用职务便利监守自盗的犯罪故意;二是王某隐瞒与张某勾结情况下吕某形成的盗窃犯罪故意。正是由于这种特殊的犯罪故意和行为人实施行为的结合,才导致了对本案定性的困惑。笔者赞同第二种意见。具体理由如下:
一、从犯罪的主观方面来看,只有共同犯罪人之间具有意思联络,才能形成共同犯罪故意,本案三个行为人之间并没有形成共同犯罪故意。
共同犯罪要求各共同犯罪人必须有共同的犯罪故意,而共同犯罪故意是指各共同犯罪人通过意思联络,都知道自己是和他人配合实施犯罪,认识到他们的共同犯罪行为会发生危害社会的结果,并且希望或者放任危害结果的发生。然而在本案中,三个行为人之间是两两结合,张某与吕某并没有意思联络,彼此也均不知道对方参加,所以该二人并没有形成共同犯罪故意。也就是说,本案的三个行为人之间并没有形成共同犯罪故意,他们的意思联络仅停止在王某与张某的利用职务便利监守自盗,王某与吕某的盗窃,还没有形成一个统一的共同犯罪故意,故不能因王某的中间行为就认定三人形成了共同犯罪故意。
二、从犯罪的客观方面来看,本案三个行为人之间分别实施了不同的犯罪行为,也没有形成共同犯罪行为。
共同犯罪还要求各共同犯罪人必须实施了共同犯罪行为,即要求行为都是围绕着同一的、特定的犯罪,互相联系、互相配合,是统一的犯罪活动的整体。而本案中三个行为人的行为虽然都是指向同一犯罪对象(电机),但是三个行为人不是围绕着同一的、特定的犯罪,因为张某是与王某勾结共同窃取公共财物,围绕的是监守自盗,而吕某仅是盗窃,所以张某与王某的行为可以归结为共同犯罪行为,但是吕某的行为不能与张某和王某的行为归结为共同犯罪行为。
三、共同犯罪是共同犯罪故意与共同犯罪行为的统一,同时犯或者实施犯罪时故意内容不同的,不是共同犯罪。
我国刑法坚持的是主客观相统一的共同犯罪理论,认为共同犯罪是共同犯罪故意与共同犯罪行为的统一。本案中,张某和吕某在王某的行为连接下,围绕窃取8台电机分别同时实施了不同的行为,促成了窃取公共财物的目的实现,但是张某与吕某的犯罪故意并不相同,且也没有共同故意的沟通,即如上文分析的,三个行为人之间既没有共同犯罪故意也没有共同犯罪行为,所以本案吕某与张某、王某不能构成共同犯罪。
综上所述,王某是与张某相互勾结,并利用张某保管财物的便利条件监守自盗,所以其应该与张某构成贪污罪的共同犯罪。王某对吕某隐瞒了利用张某的情形,对张某又隐瞒了利用吕某的情形,导致吕某的犯罪故意仅为盗窃,与王某、张某形成了不同的犯罪故意,也就实施了不同的犯罪行为,所以其与王某和张某不能构成共同犯罪,而应该依据吕某的犯罪故意和实施的行为,按照罪责自负的原则,以单独犯来认定其构成盗窃罪,盗窃金额应认定为2000元。

 【案情】2011年5月9日下午8时许,原告何某到被告唐某屋后的田地里查看农作物时,一条狼狗突然窜出,将原告右手和左腿咬伤,造成原告右手拇指皮肤裂伤并神经断裂,左腿皮肤裂伤的后果。因伤势严重,且被告不在家,原告就直接到道县人民医院治疗,医院建议原告到上一级医院治疗。原告的妻子向110报警。当晚,被告的妹妹知道情况以后,又及时通知被告回家查看情况。被告于次日专程去永州市中医院看望原告并预付1 600元治疗费。2011年5月20日,经鉴定,何某的损伤程度为轻微伤(甲级)。2011年9月6日,评定被鉴定人何某因咬合伤致十级伤残。道县某社区居民委员会经何某反映情况后,派人到事发地查看,并组织了两次调解,但均没有调解成功。在庭审中,被告否认自家饲养的狗咬伤原告的事实。法院通过逻辑推理,认定原告系被被告饲养的狗咬伤,并依据《中华人民共和国侵权责任法》第七十八条等相关法律规定,判决由被告唐某赔偿原告何某损失23 299元。判决后,双方均没有提起上诉。

  评析:目前,饲养动物致人损害案件较多,因为此类案件多为偶发性案件,事发后无法复原案件现场,双方意见迥异,处理难度较大。

  饲养动物损害责任纠纷适用无过错责任的归责原则,可以减轻受害人的举证责任,但是受害人还是承担部分举证责任。在动物饲养人否认饲养动物伤人的基本事实而受害人又不能证明系饲养人饲养的动物伤害的情况下,法官只能依靠推理来进行裁判案件。

  司法判决上的逻辑推理完全凭借法律与案件事实之间的逻辑关系,而不受非法律或非逻辑因素的干扰。司法判决使用的是三段论式的逻辑形式,即认定事实是小前提,法律理由是大前提,判决主文是结论。如果认定的事实不清,所依据的证据不足,则是小前提不成立;如果适用法律不当,则是大前提不成立。小前提或大前提的不成立,都会导致结论的错误,即推导出错误的判决结果。饲养动物损害责任纠纷关键是认定事实,只要事实认定清楚,责任划分就会迎刃而解。

  纵观本案,焦点在于原告何某是否为被告唐某饲养的狗所伤,应从以下几个方面进行判定:一、原告陈述事发当时,没有人在现场,但被告提供了唯一在场证人张某的证人证言,经法庭传唤证人到庭询问,证人的证词与询问时的回答完全不一致,证人在询问时承认只听到有两条狗叫,并没有看到被告饲养的狗被拴在房子的后门,也没有看见链条是否断裂的情况。庭审结束后,法庭审判人员到现场进行勘查实验,制作了现场图。通过对周围的环境分析可知,被告的房屋后面,基本上是一个相对封闭的安静的开阔地,外来人畜必须绕道很远才能到达,而且离被告房屋后门50米之内,只要是被告饲养的狗能够感觉人存在附近,便带着链条主动窜出来,尽力拉动链条,在它能够自由活动的范围进行攻击。如果有另外一条外来狗与被告饲养的狗同时在对叫,那么被告饲养的这条能够窜出后门攻击性极强的狗,必然会占据主场优势,出来应战,不可能只躲在屋里,看不到身影。由此可见,被告提供的唯一在场的目击证人证明被告饲养的狗拴着,没有断链条的证言不可信;二、被告提供的证人唐某某证明,在事发当晚就通知被告回家,并一同查看了现场,应该非常清楚原告是否为自己饲养的狗所伤。既然当时已经认定不是自己的狗伤害原告,被告第二天去医院看望原告时就应该讲清楚,而不是替原告支付医疗费,被告替原告支付医疗费的行为应视为一种认可侵权行为发生,并主动承担赔偿义务的行为;三、道县某社区居民委员会干部和驻社区警务室干警在诉前多次找双方调解过,虽然没有达成调解协议,但被告均没有否认原告是被自己饲养的狗咬伤的事实。以上三方面综合分析显示,可以确定以下事实:一是被告饲养了一条狗;二是被告查看了现场,自己清楚狗是否脱离束缚的情况;三是被告在知晓情况后有愿意赔偿的行为;四是有相关部门处理纠纷的证据佐证。所有这些证据环环相扣,形成了完整的证据链。因此,认定原告系被被告饲养的狗咬伤的事实是正确的。

  由此可见,在审理饲养动物损害责任纠纷案件中,并不是每一件案件都能通过逻辑推理得出动物饲养人承担责任的结论。必须以证据规则为依据,通过质证取舍定案证据,并且以认证为基础,通过分析确定案涉事实,再演绎推导出一个裁决结果。只有这种根植于法律规则及案件事实之上的司法结论才会令人信服。

  (作者单位:湖南省道县人民法院)